일반적으로 상가 투자수익은 층수가 높아질수록 커진다. 층수가 높아질수록 투자자가 지불해야 할 매매가는 크게 하락하는데 비해 받을 수 있는 임대료는 상대적으로 덜 떨어지기 때문이다.

예컨대 이달 준공되는 서울 강동구 지하철 5ㆍ8호선 천호역 앞 A상가의 경우 1층에서 2층, 3층까지 층수가 높아질수록 수익률은 1%포인트 정도씩 오른다. 1층 전면부의 3.3㎡당 분양가는 3900만원이다. 계약면적 18.5㎡의 경우 7억3000만원에 분양받아 보증금 1억1000만원에 월세 290만원을 받을 수 있다. 연 수익률은 6.6% 정도 기대할 수 있다.

그런데 전문 식당가가 들어서는 2층의 3.3㎡당 분양가는 1층의 절반 수준인 1700만원으로 크게 떨어진다. 계약면적 45.5㎡의 경우 7억7000만원에 분양받아 보증금 1억1000만원에 월세 300만원을 받는다. 연 7.2% 수익률을 올리는 수준이다. 전문 클리닉이 들어가는 3층 점포의 3.3㎡당 분양가는 2층보다 더 낮은 1200만원이다. 이에 따라 들어오는 점포 성격과 예상 임대료를 고려하면 8% 가까운 연간 수익률을 기대할 수 있다.

이 상가 분양대행사 관계자는 “일반적으로 상가 분양가의 40% 정도를 대출받는다고 가정할 때 나올 수 있는 투자수익률”이라며 “부가세 환급이 가능하고 이자 지원금도 있어 수익률은 조금 더 오를 것”이라고 설명했다.

전문가들은 층별 이런 수익 구조는 다른 상가도 비슷하다고 설명한다. 서울지역 주요 역세권 상가의 1층 평균 연간 수익률은 6% 정도로 한 층씩 올라갈수록 1%포인트씩 상승한다는 것이다. 다만 서울 강남권 1층 상가의 경우 분양가가 워낙 비싸기 때문에 연간 수익률이 4% 이하로 떨어진다. 다만 2층, 3층으로 올라갈수록 수익률이 조금씩 상승하는 구조는 같다.

최근 상가에서 2층이상 수요가 늘어나는 건 이런 투자 수익구조도 한몫했다는 평가가 많다. 임대인 입장에서 1층보다 높은 수익률을 기대할 수 있고, 임차인도 보다 저렴하게 상가를 빌릴 수 있기 때문이다. 다만 상가는 층별로 장단점이 뚜렷하기 때문에 투자한다면 염두에 둬야할 게 많다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “1층은 수익률은 떨어지지만 다른 층에 비해 지분율이 높고, 나중에 상권이 활성화됐을 때 시세차익을 누릴 가능성이 크다”고 설명했다. 

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “고층으로 갈수록 업종 전환이 쉽지 않고, 다양한 상가 임차인의 수요를 맞추기도 힘들어진다”면서 “높은 층일수록 공실 발생 가능성도 커진다는 걸 기억해야 한다”고 조언했다. 

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com