[헤럴드경제=김수한 기자] “뉴타운, 재개발사업이 제대로 되려면 전체의 30~40%에 이르는 과도한 기부채납 문제, 보상가를 시세가 아닌 감정평가액에 준해 책정하는 불합리가 해결되지 않으면 안 됩니다. 지금 이런 이유 때문에 대부분의 사업이 오도가도 못하고 있어요. 정부가 나서주는 수밖에 방법이 없어요.”(성북구 장위뉴타운 조합원 J씨)

올해 재건축, 재개발 시장은 앞서 수년간 글로벌 경기 위축, 부동산 장기 침체 등으로 최악의 상황을 겪은 뒤 난국 타개를 위해 “정부만 쳐다봤다”고 해도 과언이 아닐 한 해를 보냈다.

국내 부동산 시장은 앞서 2000년대 중후반 부동산 급등기를 맞았다가 2008년 글로벌 금융위기 이후 5년여간 이어진 부동산 장기 침체로 꺾일대로 꺾여 있었다. 긴 불황에 수요자들의 심리도 지칠대로 지친 상태였다.

부동산 장기 침체와 과도한 규제 등으로 내리막길을 걸었던 재건축, 재개발 업계는 “올해 정부만 바라봤다”며 향후 성공 가능성은 정부의 의지에 달려 있다고 강조했다. 사진은 강북 뉴타운 지역 전경.

서울 강북권 뉴타운 및 재개발사업의 경우 앞서 진행된 왕십리뉴타운 등 시범뉴타운의 성적표가 기대치를 밑돌면서 적신호가 켜진 상태였다. 이를 계기로 한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식됐던 뉴타운 사업은 기피됐고, 서울 전역에서는 뉴타운 반대 및 조합 해산 운동이 들불처럼 번졌다.

사태가 심각해지자 오도가도 못하는 뉴타운 및 재개발 사업 중 안 되는 곳은 중단시키고, 될 만한 곳은 활성화시키겠다며 정부와 지방자치단체가 올해 다양한 처방을 내놓기도 했다.

서울시는 뉴타운 반대 목소리가 커지자 뉴타운 출구전략을 추진, 지난해와 올해 서울 전체 뉴타운 35개 지구 중 창신숭인뉴타운지구 전체 해제, 나머지 34개 뉴타운지구 243개 구역 중 50여개 구역이 해제되거나 해제신청을 하는 결과를 냈다. 또 뉴타운 포함 서울 재개발구역 총 606곳 중에서 해제됐거나 해제절차를 밟은 지역은 187개 구역에 달했다.

뉴타운 출구전략에 따른 조합 해산은 조합 구성원의 50%가 조합 해산 동의서를 제출하면 해제 신청을 할 수 있게 되며, 시한이 2014년 1월까지였다가 2015년 1월까지로 한 차례 연장됐다.

한편 국토교통부는 최근 서울시 등 지방자치단체에 30~40%에 이르는 과도한 뉴타운 및 재개발조합의 기부채납을 9%대로 낮추는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다. 현장에서 기부채납 비율이 30~40% 대인 까닭에 추가분담금이 높아져 뉴타운사업 자체에 대한 불만이 높아진 것을 고려한 조치다.

전직 서울 동대문구 구의회 구도시계획위원회 위원이었던 K씨는 “뉴타운 추진 당시 도로나 공원 등의 조성 비용은 전부 시와 정부에서 해준다고 해서 너도나도 뉴타운을 환영했는데 나중에 보니 관련 법안에 그걸 조합원한테 기부채납받는 걸로 바뀌놨더라”며 “구의원이자 도시계획위원회 위원이었던 저조차도 몰랐던 일이어서 속았다는 기분이 들더라”고 말했다.

업계에서는 추가적으로 뉴타운 및 재개발 사업 추진으로 인한 보상가가 시세가 아닌 감정평가액(시세의 60~70%) 수준에 책정되는 점이 개선돼야 한다고 입을 모으고 있다.

뉴타운 조합해산 활동가인 조영미씨는 “뉴타운, 재개발 사업이 호응을 얻지 못하는 이유는 과도한 기부채납과 함께 보상액이 너무 작다는 점 때문”이라며 “시세가 10억원인 자산을 6억~7억원에 보상해주는 현 시스템에서 누가 뉴타운을 반기겠느냐”고 말했다.

서울 동작구 흑석동에 100억원대 빌딩을 소유한 흑석뉴타운7구역 조합원 오병선씨는 “올해로 지은 지 10년된 새 건물 시세가 100억원 상당인데 뉴타운 구역에 포함돼 보상비로 시세의 70% 정도 받을까 말까 하다”며 “조합에 제 건물을 뉴타운에서 빼주면 당장 현금으로 5억원을 내놓겠다고 제안했으나 소용이 없다”고 말했다.

서울 강남권 재건축 업계 사정은 그나마 강북권보다는 나은 한 해 였다.

지난해 분양한 잠원동 대림아파트 재건축아파트인 래미안 잠원, 신반포 한신1차 재건축 아파트 아크로리버파크, 대치동 청실아파트 재건축인 래미안대치청실 등이 모두 높은 청약률을 기록하며 근래 최대의 호황을 누렸다.

또한 올해 논현동 경복아파트 재건축인 아크로힐스 논현, 아크로리버파크2차, 서초 우성3차 재건축 서초 래미안 에스티지 등이 양호한 성적을 올렸다.

그러나 강남권 역시 정부 정책에 따라 희비가 엇갈릴 수밖에 없어 올해와 내년 운명을 쥔 정부만 바라볼 수밖에 없는 운명이다.

한편, 올해 정치권 여야가 이달 부동산 3법으로 불리는 분양가 상한제 탄력적용, 재건축초과이익 환수제 적용 유예, 재건축 조합원에 최대 3채 허용 등의 내용에 합의하면서 내년 전망을 밝게 했다.

반포동의 S공인중개업소 관계자는 “부동산 3법이 통과됐지만 분양가 상한제 탄력 적용으로 인한 전매제한 완화 효과가 거의 없을 것으로 보여 강남권이 긴장하고 있다”며 “올해는 물론 내년에도 강남권 재건축 관계자들은 정부만 바라볼 수밖에 없는 처지”라고 말했다.

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