최근 삼송신도시 동일스위트의 분양성공이 이어지면서 택지개발지구의 중소형 아파트 불패공식이 여전히 이어지고 있다.
부동산 정보업체 관계자에 따르면, 지난 9.1 부동산 대책을 통해 정부가 향후 신규택지개발지구를 지정하지 않을 입장을 발표하면서 택지개발지구를 찾는 투자자들이 삼송지구를 투자대상지역으로 관심을 가지는 것으로 알려졌다.
삼송지구 동일스위트가 투자자들의 관심을 받는 이유는 초·중·고 도보통학권의 우수한 학군과 뉴코리아CC를 남쪽으로 바라보는 골프장조망의 희소가치는 물론 종로, 을지로 등 중심업무지구의 직주근접성과 신분당선 연장선 계획으로 인한 강남권역 접근성 개선 등 여러 가지 투자매력을 가지고 있지만, 무엇보다 중요한 포인트는 택지개발지구의 분양가 상승 메커니즘에 있다는 것이 전문가들의 일관된 의견이다.
주택법상 택지개발지구에서 공급되는 아파트는 분양가상한제 적용을 받는다. 따라서 삼송지구 역시 분양가상한제 적용지역에 해당된다.
분양가상한제에서 분양가를 결정하는 방식은 토지비+기본형건축비+건축비가산비로 결정하게 된다. 이 가운데 토지비는 공급가(낙찰가)를 기준으로 하되, 공급시점에 따른 금융비를 토지조성원가에 반영하여 공급하게 된다. 즉, 1차공급보다 2차공급 토지의 가격이 올라가게 되는 것이다. 또한, 기본형 건축비는 매년 3월, 9월 2차례씩 국토해양부에서 고시하게 되는데 자재비, 노무비 등 물가상승에 따라 지속적으로 상승하게 된다.
그림에서 보듯이 분양가산정 기준이 되는 기본형건축비가 자재비, 노무비 상승으로 인해 지속적으로 상승하여 2011. 03~2013. 03 2년간 연평균 4.39%가 상승한 것을 알 수 있다.
중요한 사실은 사업주의 의지, 고객의 요구, 시장상황 등 기타요인에 의해 분양가가 결정되는 것이 아니라 토지공급가 상승 및 물가상승에 연동하여 분양가가 결정된다는 사실이다.
분양가 상한제의 취지가 분양가 상승을 억제하기 위한 제도로 시작되었지만, 이 구조를 깊숙이 살펴보면 분양가 하락을 막는 역설적인 사실이 숨겨져 있다.
즉, 택지개발지구에서 나중에 분양하는 아파트는 외부요인과 관계없이 지속적으로 분양가가 오르게 되어있다는 사실이다. 이것은 분양가상한제가 폐지되지 않는 한 계속될 수 있다. 세종시, 위례신도시 등의 경우 초기 시범단지의 분양가와 향 후 공급되는 민간아파트 분양가가 큰 차이를 보이는 것이 이러한 이유이다.
재미있는 사실은 국토해양부와 토지공급주체가 먼저 분양한 사업지의 분양가를 보전해주는 보험역할을 해 준다는 사실이다.
반대로 분양가상한제를 적용하는 택지개발지구는 급격하게 분양가가 상승하지는 않는다. 앞서 설명한 바와 같이 국토해양부와 토지공급기관이 가격을 제한하는 역할을 하기 때문이다.
따라서 삼송지구(택지개발지구)에서 공급하는 아파트는 시세상승프리미엄을 제외하고 원가프리미엄(기본형건축비+토지비)만으로도 안정적인 상승세를 유지하게 된다.
특히, 고양 삼송동일스위트 1차는 지하 2층· 지상 최고 29층· 8개 동· 총 968가구의 대단지로 수요자들에게 선호도가 가장 높은 전용면적 66~84㎡의 중소형으로만 구성되어 있어 투자자들의 관심이 높은 것으로 알려지고 있다.
분양문의 : 02-371-1762
