얼마 전 서울남부지방법원은 A 주택재개발 정비사업조합(이하 ‘조합’이라 함)이 부동산 소유자 B씨와 C씨를 상대로 낸 건물인도소송에서 해당 부동산을 인도할 것을 판결(2012가단7087)한 사례가 있었다.
사례의 정황은 이러했다. A 조합은 영등포구청장으로부터 사업시행구역을 정하여 설립인가와 2년 후 조합설립변경인가를 받았고, 이후 영등포구청장으로부터 관리처분계획을 인가받았으며 관리처분계획이 고시되었다.
A 조합이 각 부동산에 대해 수용재결을 신청하자, 서울시 지방토지수용위원회는 수용재결을 하였고, A 조합은 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자 B씨와 C씨를 피공탁자로 하여 손실보상금을 공탁하였다.
손실보상금을 모두 공탁한 이상 토지 등 소유자는 사업시행자의 인도청구 거절할 수 없어
도시정비법 제49조 제3항은 ‘시장, 군수는 제2항의 규정에 의해 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다’고 정하고 있고 같은 조 제6항은 ‘고시가 있은 때에는 종전의 토지나 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자가 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지나 건축물에 대해 이를 사용하거나 수익할 수 없다’고 정하고 있다.
이에 대해 원고 측 변호인이었던 법무법인 효성의 김성모 변호사는 “이들 법 규정에 따라 관리처분계획의 인가와 고시가 있으면 목적물에 대한 소유자 등의 사용, 수익이 정지되므로 사업시행자는 목적물에 대해 별도의 수용이나 사용의 절차 없이 이를 사용, 수익할 수 있다는 것이 판례”라고 설명한다.
또한, 김 변호사는 소송 과정에서 “A 조합은 관리처분계획의 인가, 고시 후 사건 부동산에 대해 수용재결을 신청하여 서울시 지방토지수용위원회로부터 수용재결을 받았고 B씨와 C씨에게 수용재결에 따른 손실보상금을 공탁함에 따라 일응 보상절차가 완료되었으므로 부동산의 인도를 구할 수 있고 B씨와 C씨는 부동산을 인도할 의무가 있다”고 주장하였다.
아울러 김 변호사는 “사업시행자의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무의 관계에 대하여 청산금에 관한 협의가 있을 경우에는 동시이행의 관계에 있지만, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 선행되어야 한다”고 피력하였다.
결국 법원은 “A 조합이 B씨와 C씨에게 서울시 지방토지수용위원회가 재결에서 정한 손실보상금을 모두 공탁한 이상 토지소유자들은 사업시행자의 인도청구를 거절할 수는 없고, 이와 같은 손실보상금 공탁 후에도 상당한 기간이 경과되어야 인도의무가 발생한다고 볼 수 없다”면서, 건물인도 판결을 내렸다.
조합원, 청산자, 세입자, 수적 열세이거나 경제적 약자이기에 문제제기 무시되는 경우 많아
재개발조합은 도시 및 주거환경정비법에 의해 설립되고 법인격이 부여되어 공법상 조합의 성격을 가지고 보상절차 등이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하고 있다.
이처럼 재개발 사업이 사실상 공공사업의 성격을 가지고 있음에도 불구하고 조합의 운영진은 이에 대한 전문지식이 없어 법률에서 규정한 절차를 위반하거나 보상절차를 제대로 준수하지 않고 있는 경우가 종종 발생한다.
예를 들어 관리처분계획을 수립하기 전 설계변경 등 사업시행계획에 중대한 변경이 이루어졌음에도 기존 사업시행계획을 바탕으로 분양신청절차를 진행하는 경우, 청산자 및 상가세입자들에 대한 사전 보상절차를 거치지 않은 상태에서 명도소송을 제기하거나 청산자에 대한 주거이전비·이사비·이주정착금을 지급하지 않는 경우, 주거세입자에 대한 주거이전비 및 동산이전비를 지급하지 않은 경우, 철거에 동의하지 않은 조합원 건물을 명도판결만으로 무단 철거하는 경우 등 다양한 사례가 나타나고 있다.
이에 대하여 김성모 변호사는 “조합원, 청산자, 세입자들은 조합 집행부와 재개발 사업에 찬성하는 다수 조합원들에 비해 수적 열세이거나 경제적 약자의 지위에 있기 때문에 사업진행절차에 대해 문제제기를 하더라도 무시되는 경우가 많다”고 지적한다.
김 변호사는 “특히 청산자의 경우 법률상 인정되는 주거이전비, 동산이전비, 이주정착금 등 이주비가 있음에도 이런 것이 있는지도 모르는 사람이 많고 조합도 마찬가지로 모르거나 알면서도 청산자가 직접 소송을 통해 청구를 하지 않으면 지급을 하지 않고 있다”고 설명한다.
재개발 조합 사건을 전문적으로 수행한 경력을 바탕으로 의뢰인의 권익보호 앞장서
이처럼 재개발 사업과 관련해서 다양한 문제점들이 나타나고 있는데 이에 대해, 김 변호사는 “이러한 문제들에 대해 유효적절하게 대응하기 위해서는 재개발에 대한 전문지식을 가지고 있는 변호사에게 법적 조언을 받아야만 조합원, 청산자, 세입자의 권리를 지킬 수 있다”고 조언한다.
한편, 김성모 변호사는 지난 6년간 재개발 조합 사건을 전문적으로 수행한 로펌에서 명도소송, 손실보상금증액청구소송, 조합설립인가·사업시행인가·관리처분계획인가 취소 또는 무효소송, 이주비청구소송 등 재개발 사건을 담당하여 수행해왔다.
김 변호사는 이러한 경험을 바탕으로 재개발로 인하여 정당한 보상도 받지 못한 채 삶의 터전을 잃고 이주를 해야 하는 조합원, 청산자, 세입자들의 권익 수호를 위해 최선을 다하고 있다.
<도움말: 법무법인 효성 김성모 변호사>
