오피스텔 적신호, 입지 좋고 분양가 저렴하고 청약률 높은 오피스텔‧상가 옥석가려라

수익형 부동산의 종류는 대표적으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터(옛 아파트형공장), 분양형 호텔 등 을 꼽을 수 있다. 그렇다면 이중에 어디에 투자해야 좋을까? 전문가가 아니고서야 일반인이라면 누구나 판단이 쉽게 서지 않는다.

수익형부동산 중에도 오피스텔은 수익형부동산의 대명사로 여겨졌었다. 소액으로도 투자가 가능하며, 연금처럼 월세로 안정적인 임대수익이 가능하다는 것에 초점이 맞추어져 있었기 때문이다. 오피스텔은 상가와는 달리 주거 또는 사무실로 임차인의 사용목적에 따라 활용 가능한 장점이 있으며, 주로 역세권에 위치하고 중층~고층 위주로 건설돼, 직장인과 신혼부부에게 인기가 많은 상품이다.

하지만 승승장구하던 오피스텔에도 공급 과잉 및 수익률 하락의 후풍이 불게 되었고 여기에 정부가 2.26 주택 임대시장 선진화 방안을 내 놓으면서 투자선호도가 줄고 있다.

그 덕에 2.26 선진화 방안에 큰 영향이 없는 상가로 갈아타는 투자자들이 급증하는 추세이며 상대적으로 유리한 입지를 그대로 유지하면서 고정수요 확보가 쉬운 오피스텔 내 단지 상가가 안정적인 투자처로 주목을 받고 있다.

그러면 어떠한 상가가 좋은 것일까?

상가투자에서 핵심 키워드 첫번째는 입지여건이다. 오피스텔 단지 내 상가는 주로 주거지가 아닌 상업 지역에 형성되어 있고 근래에는 동선에 따라 지역 근린상가 역할을 하기도 한다.
상가는 입지에 따라 수익이 좌우되는 만큼 투자 전 반드시 고려해야 한다. 얼마나 좋은 입지에 있느냐에 따라 수익률은 물론 향후 시세차익 등의 가치도 달라지기 때문이다.

또한 아무리 대규모 상가가 조성돼 있어도 교통이 불편하거나 혹은 인근 지역 유동인구가 없다면 죽은 상권이나 다름 없기 때문에 이 또한 투자시 각별히 주의해야 한다.

두 번째 분양가가 높은 상가를 피해야한다. 분양가가 높으면 초기에 많은 자본을 투자하거나 또는 보증금을 높게 받아야 하므로, 임차인의 수요가 없을 경우 독이 될 수 있다. 따라서 자신의 경제적 상황에 맞춘 적절한 투자를 통해 작은 수익부터 점차 수익을 키워가는 것이 바람직하다.

세 번째 분양홍보 전단지의 문구에 그대로 현혹되어 섣불리 투자를 해서는 안된다. 소수의 일부 업체에서 ‘고수익’ 문구를 앞세워 저렴한 분양가를 강조해 부풀린 시세차익, 실질적인 수익을 배제한 명목상을 수익률이나 과장된 광고 등을 믿고 계약했다간 낭패를 당할 수 있어 신중한 투자 결정이 필요하다.

네 번째 실수요자가 해당 오피스텔을 얼마나 선호할 지를 체크 해봐야 한다. 실수요자가 많아야 수익률을 높일 수 있어 치밀하고 전략적인 태세를 갖추고 선별적인 접근이 필요하다. 위의 투자 포인트만 꼼꼼히 살펴봐도 리스크 없는 투자를 할 수 있다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “최근 2ㆍ26 전월세 임대소득 과세 방침 발표 이후 전체적인 오피스텔 시장이 위축되는 현상이 나타나고 있다. 하지만 부동산시장이 점차 회복될 분위기를 이어가고 있기 때문에 배후수요와 입지가 좋은 곳은 추가로 큰 악재가 없다면 틈새를 노려 투자해 볼 수 있는 시점인 것 같다”고 말했다.

한편, 업계에 따르면 현재 분양중인 수익형 부동산은 ‘마곡지구 유림트윈파크’, ‘평택 파라디아’, ‘신논현 마에스트로’, ‘대림역 포스큐’ 등이 있다.

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이정환 기자/leejh@heraldcorp.com