국내 부동산시장이 개선 조짐을 보이는 것과 달리 글로벌 부동산시장의 회복세는 한발 앞서 더욱 뚜렷해지고 있다. 침체 경기 탈출과 함께 투자여건이 대폭 완화되면서 부동산시장 자금유입이 본격화되고 강력한 매수세가 뒷받침되고 있기 때문이다. 지난해 미국·독일은 11.2%, 일본은 7.6%, 영국은 5.4%씩 집값이 올랐을 정도다. 이 같은 글로벌 부동산시장 분위기는 주택자금 및 세제 지원 등의 효과가 더욱 커지고 해외투자자금 유입이 더 늘어나면서 2014년에는 더욱 확대될 전망이다. 하지만 글로벌 투자자들이 보는 아시아 시장과 국내 부동산 투자환경은 되레 역풍을 맞을 가능성이 없지 않다. 규제장벽과 구시대적 프레임에 갇혀 여전히 겉돌고 다가올 미국의 테이퍼링(금융 양적완화 축소) 등도 걸림돌이다. 글로벌 투자자들이 보는 아시아권 시장 전망과 주요 선진국 시장 동향을 간추려본다.

서울, 우량물건 부족 투자대상 후순위


中 상하이·광저우 등 인접도시
물류부동산에 투자자 초미관심


세계경제 회복과 주요 국가의 부동산시장 회복과 달리 아시아권 이머징 국가들의 올 부동산 투자는 위축될 공산이 큰 것으로 나타났다. 부동산 수익률이 여전히 낮고 미국 테이퍼링의 영향을 강하게 받을 것이라는 전망에 따른 것이다. 아시아 글로벌 도시부동산 민간연구모임인 ULI(Urban Land Institute)와 컨설팅기업 PWC의 2014년 아시아 지역 투자동향 및 트렌드 조사결과에 따르면 아시아ㆍ태평양 지역의 부동산 거래금액은 2009년 이후 증가 추세다.

지난 2012년 하반기부터 증가폭이 늘어나 분기별 1200억달러 규모를 유지하고 있다. 이 가운데 중국 비중이 3분의 2 정도를 차지, 아시아 최대 투자국이다. 글로벌 30개 도시의 부동산 거래규모를 보면 1위 뉴욕, 2위 도쿄, 3위 런던 등이며 서울은 19위에 머물고 있다. 또 서울은 아시아권 주요 23개 도시 가운데 투자전망 순위 15위에 랭크, 중위권에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 이는 배타적 문화, 우량물건 부족, 국내 연기금 선점 등에 따른 것으로 분석됐다.

2014년 아시아에서는 리스크 헤지 현상이 두드러질 것으로 내다본 결과도 주목된다.

투자대상을 찾기가 쉽지 않은 데다 현재의 가격을 인정치 않으려는 성향이 나타나고 낮은 투자회수 및 담보인정비율 등으로 리스크가 점차 확대될 것이기 때문이다. 이는 핵심 우량 부동산 시장이 더욱 치열해지고 거래실적은 더욱 줄어들 가능성이 크다는 것을 의미한다.

우량 핵심 부동산으로 물류부동산이 우선적으로 거론됐다는 점은 주목할 만하다. 실제로 아시아에서 물류부동산은 투자수익률이 높아 일부 지역에서는 투기가 생길 정도이며 공급이 절대 부족하다. 또 인터넷 판매가 증가하면서 좋은 입지와 시설을 갖춘 물류 수요가 증대하고 있다.

물류는 중국의 제2급 도시들(상하이ㆍ광저우ㆍ선전 등 인접 도시들)이 크게 두각을 나타내고 있는데, 이는 열악한 기존 시설의 개선, 제조시설의 내륙 이동에 따른 물류수요 증가와 연관이 깊다. 교통입지가 양호한 물류부동산은 여전히 경쟁이 치열하고, 시장이 복잡하며, 투자 대비 낮은 수익률 등 투자 시 애로사항이 여전히 존재한다.

시니어 케어 부동산 역시 실질적인 투자가 아직 이뤄지지 않고 있으나 앞으로는 관심의 대상이 될 것으로 전망됐다. 새로운 분야로 주택평형이 줄어들고 소비지출 성장으로 자가 창고부동산을 꼽았다. 오피스의 경우 호주와 일본의 오피스 시장이 지난해 3분기 아시아 오피스 거래의 절반을 차지할 정도로 인기다. 국내 오피스에 대한 외국 투자자들의 시선이 곱지 않아 이에 대한 근본적 요인을 찾아야 할 것으로 지적됐다. 


美 20대 대도시 주택가격 13.6% 상승

2006년 2월이후 가장 높은 상승률
중동자금 유입 런던 2009년이후 60%↑


2008년 글로벌 금융위기 이전까지만 해도 연간 평균 170만가구의 신규주택을 건설했던 미국은 이후 주택금융시스템이 붕괴되면서 2009년 55만4000가구 수준으로 급격히 감소했다.

하지만 2012년 하반기 이후 대도시 지역을 중심으로 주택가격이 상승하는 등 수요가 살아나면서 2012년 95만4000가구 수준으로 회복됐다. 미국 연방주택금융청(FHFA)에 따르면 지난해 10월 주택가격지수는 207.22로 이는 금융위기 이전인 2008년 6월(207.74) 수준에 버금가는 것이다. 2011년 3월 180.87로 최저치를 기록한 이후 꾸준한 상승세다. 20대 대도시 주택가격을 보여주는 ‘스탠더드앤푸어스(S&P)/케이스-실러 지수’는 10월에 1년 전보다 13.6%나 올랐다.

이는 부동산 거품이 정점에 이르렀던 2006년 2월 이후 가장 높은 상승률이다. 이 같은 상승세는 여유계층의 시장 개입 본격화와 실수요층의 가세로 더욱 달아오를 전망이다. 여기에 주택금융시스템을 포함한 각종 제도 보완 효과와 중국인의 투자열풍이 더해지면서 올해 상승폭을 더욱 높일 것이라는 게 대체적인 예측이다.

글로벌 2대 자본시장으로 급부상하는 중국의 부동산 역시 꺼지지 않는 용광로이다. 중국 국가통계국에 따르면 지난해 11월 70개 주요 도시 중 69곳의 신규주택 가격이 상승세를 유지했다고 발표했다. 베이징ㆍ상하이ㆍ광저우ㆍ선전 등 4대 도시가 전체 집값 상승을 주도하고 있다.

베이징은 상승폭이 무려 20.1%에 달한다. 이 같은 열풍의 변동성은 다소 줄어들 것이나 지속 상승할 것이며, 이에 따른 거품 논란과 과열 규제책이 속출할 것으로 예상된다.

일본 부동산시장도 지난해부터 장기침체에서 벗어나 회복 국면에 접어들고 있는 것으로 분석된다. 20년 이상 버블붕괴 후유증에 시달려온 일본 시장은 아베노믹스의 경기부양책이 본격 가동되면서 꿈틀대기 시작했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 줄곧 하락하던 집값이 지난해 오름세로 돌아선 것이 대표적 사례.

일본부동산연구소에 따르면 도쿄ㆍ나고야ㆍ오사카 등 6대 도시 평균 지가지수는 2009년 3월 76.7에서 2012년 9월 67.8까지 주저앉았으나 지난해 9월 68.2로 반등한 것으로 나타났다. 올해 경제성장률이 플러스로 돌아서면 이 같은 회복장세는 더욱 커질 것으로 예상된다.

유로존 역시 바닥을 찍고 상승세로 돌아서고 있다. 재정위기와 함께 파산위기에 몰린 스페인의 경우 경제가 수렁에서 벗어나면서 외국 투자자금의 유입이 커지고 있다. 영국 런던은 유럽 대도시 가운데 가장 집값 상승률이 높다.

중동 자금 유입 등이 가속화되면서 2009년 이후 60% 이상 상승, 버블 논란이 나올 정도다.

ch100@heraldcorp.com


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