생애최초주택자금 장기·저리 혜택
6억이하 집 살땐 세금 사실상 제로



직장인 박정규(가명ㆍ33) 씨 부부에게 4ㆍ1 대책은 가뭄의 단비다. 생애최초주택구입자금 대출의 금리가 낮아졌고 만기도 10년이 늘어난 데다 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억 이하 집을 살 경우 취득세ㆍ양도세 모두 면제받을 수 있기 때문이다.

현재 박 씨는 경기도 산본의 전용면적 85㎡, 1억6000만원짜리 전세를 살고 있다. 그는 올해 전세 기간이 끝나 이번 기회에 생애최초주택구입자금 대출을 받아 내집을 장만한다는 계획이다. 박 씨와 비슷한 상황에 속한 직장인이 내집마련에 나설 경우 금융비용은 연평균 144만원가량 절약되고, 세금 감면도 대략 254만∼496만원에 달하는 것으로 나타났다.

또 기존 주택 대신 최근 분양 중인 주택을 고른다면 대출부담이 덜할 뿐아니라 미래가치도 기대할 수 있는 등 세(稅)테크와 재테크를 한방에 처리할 수 있다. ‘꿩 먹고 알 먹는’ 가장 효과적인 내집마련 전략인 셈이다.

▶전용면적 85㎡ 구입 시…월평균 금융비용 12만원↓, 취득세 484만원↓=부동산114에 따르면 지난달 19일 기준 전용면적 85㎡이하 주택의 전국 평균 매매가격은 2억4200만원, 전셋값은 1억5549만원. 박 씨와 같은 수준의 아파트 세입자가 주택을 매입하려면 추가 비용으로 8651만원이 필요하다.

이 같은 금액은 생애최초주택구입자금을 대출받을 경우 금리 3.7%에 최장 만기 30년(360개월)을 적용할 경우 가능한 액수다. 이때 거치기간 3년을 정하고 이자만 낸다면 월상환액은 26만원으로 종전 27만원(금리 3.8%, 만기 20년)보다 1만원가량 절약할 수 있다.

3년 후 원리금 부담도 낮출 수 있다. 원리금분할상환액은 종전 기준 적용 당시보다 12만원가량 줄어든 38만원 수준이다. 연 절감액은 144만원에 달한다.

취득세 면제 등 세제혜택도 무시 못한다. 만약 박 씨와 입장이 똑같은 세입자가 4ㆍ1 대책이 없는 상태에서 6월(기존 취득세 감면시한) 이후 집을 샀다면 세율 2%가 적용돼 484만원의 취득세를 내야 한다. 6월 전에 집을 샀을 경우엔 세율 1% 수준인 242만원을 취득세로 물어야 한다. 시세 차익에 따른 양도세까지 감안한다면 4ㆍ1 대책으로 인한 세제혜택은 수천만원에 달한다.

▶수도권 주택을 구입한다면 대출부담 ‘뚝’, 미래가치는 ‘덤’=박 씨같은 직장인이 기존 주택 대신 최근 분양 중인 수도권 신규 주택을 공략할 경우 받는 혜택은 많다. 3.3㎡당 분양가가 700만∼800만원에 불과해 추가 대출 부담을 덜 수 있기 때문이다.

실제로 4월에 견본주택을 오픈한 뒤 이달 중순 계약을 앞둔 경기도 의정부 A 단지는 900여가구 전체가 84㎡로 구성됐다. 3.3㎡당 분양가가 815만원 수준인 점을 감안한다면 평균 분양가는 2억400만원 선이다. 전국 평균 전셋값(1억6000만원)과 비교하면 추가 대출 예상액은 4000만원대다.

4월 말 견본주택을 오픈한 경기도 평택의 B 단지도 눈여겨볼 만하다. 이 주택은 430여가구 모두가 전용면적 59∼84㎡ 중소형으로 구성, 비교적 대출부담이 적은 게 특징이다. 부동산114 한 관계자는 “가장 중요한 것은 대출 및 상환계획을 꼼꼼히 따지는 것”이라며 “현재 소득은 물론 장래 예상소득, 그리고 매입할 집의 미래가치까지 감안해 대출액을 결정하는 게 좋다”고 말했다. 

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com