이번주 닥터아파트(www.DrApt.com)는 4ㆍ1대책 이후 규제완화가 대세인 시대를 맞아 투자전략을 제시했다.
▲규제완화시대 누가 가장 먼저 움직이나
아무리 세월이 흘러도 주택시장에서 변하지 않는 원칙들이 있다. 대표적으로 투자자별 시차 매수다. 규제완화가 본격화되면 가장 먼저 부동산 부자, 즉 상류층이 움직인다. 부자들은 자신들이 선호하는 강남권과 범강남권 블루칩 단지를 선별 매수하기 시작한다.
다음으로 중산층이 매입에 나서게 된다. 내집마련 또는 투자용으로 지역 대표 아파트인 블루칩 또는 저가 옐로칩 단지를 구입하는 것. 그리고 마지막으로 서민들이 대출이자 부담을 감수하고 옐로칩 단지를 추격매수에 나선다.
주택시장에서 대세상승이 오려면 최소한 중산층이 적극 매수에 나서야 한다. 그리고 중산층의 적극 매수에 한발 앞서 부자들은 2단계로 미분양이나 지역별(비강남권) 블루칩ㆍ옐로칩 단지들을 적극적으로 매수한다.
지금은 부자들이 강남권 단지를 선별 매수하는 1단계다. 4월 하순 들어 서초구의 잠원지구 반포지구 등 고밀도지구 재건축단지도 매매가가 뛰기 시작했다. 당연히 투자목적으로 부자들이 매입하고 있는것. 연말까지 양도소득세 한시적 면제와 생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 면제가 4월 1일부터 소급적용하기로 확정되는 등 4ㆍ1대책 후속조치가 정리되면서 거래회복에 대한 기대감이 높아지고 있기 때문이다.
4ㆍ1대책 후속조치가 마무리되는 5월 중순 이후에는 중산층이 본격적으로 움직이기 시작할 것으로 보인다.
▲규제완화시대 어떤 시장이 가장 먼저 움직이나
주택시장 선행지표라는게 있다.
선행지표로 가장 대표적인 게 강남권 주택시장이다. 가장 먼저 떨어지고 또 가장 먼저 오르게 된다. 다만 단기적으로 보면 예외적인 경우가 있다. 지난 2007년부터 대세하락이 시작된 후 지난 2009년에 가을까지 강남권 재건축 단지만 ‘나홀로’ 상승한 경우가 대표적이다. 하지만 장기적으로 보면 하락기든 상승기든 강남권 주택시장은 가장 먼저 움직이고 있다.
그리고 분양권이 주택시장 3개월 선행지표였다. 지금은 주택시장 침체와 전매 제한으로 제 기능을 하지 못하고 있는 상황이다.
다음으로 경매 아파트 낙찰가율이 있다. 부동산태인이 지난달 1일부터 25일까지 버블세븐 경매 아파트 4월 낙찰가율을 3월과 비교한 결과 송파구, 목동, 분당, 평촌 등 4곳은 떨어졌고 서초구, 강남구, 용인은 올랐다.
서초구 아파트 낙찰가율은 3월 71.9%에서 4월 78.52%로 6.6% 포인트 올랐다. 이어 강남구 낙찰가율이 76.2%에서 79.0%에서 2.8% 포인트, 용인이 73.7%에서 74.0%로 0.3% 포인트 각각 오른 것으로 나타났다.
아파트 경매시장은 아직은 혼조세로 봐야 한다. 하지만 4ㆍ1대책 후속조치가 마무리 되고있는 이상 5월 낙찰가율이 주목되는 시점이다.
또 정부 통계로는 주택건설실적이 대표적인 주택시장 선행지표다. 최근 발표된 국토교통부의 3월 주택건설실적은 3개월 연속 감소세다. 주택 인허가실적은 전년 동월대비 21.3% 감소했다. 지역별로는 수도권 23.3%, 지방은 20.3% 줄었다.
주택 착공실적 역시 전년 동월과 비교해 20% 줄었다. 지역별로는 수도권 39.7%, 지방은 3.4% 감소했다. 특히 민간주택이 32.8% 줄었다. 분양·승인실적도 21.5% 감소세다. 특히 수도권이 67.6% 줄어들었다. 따라서 이달1일 현재 선행지표로 본 국내 주택시장은 상승세가 시작되지 못하고 있다.
▲규제완화시대 투자전략은?
규제완화책이 나왔다고 해서 바로 주택시장이 움직이지 않는다. 특히 MB정부 때 현격히 보여줬다.
4ㆍ1대책 이후 주택시장이 움직이려면(상승세가 시작되려면) 최소한 3개월에서 6개월까지 시간이 필요하다. 이렇게 볼 경우 7월 이후나 돼야 상승세가 시작될 것으로 보인다.. 그동안 ‘상처’가 깊은 만큼 ‘아무는’ 시간도 길 것 전망이다. 산이 높으면 골이 깊은 것처럼.
규제완화시대 투자전략은 단순할수록 좋다. 단순해야 남보다 빨리 움직일 수 있기 때문이다.
바로 투자목적을 분명히 해야 한다. 내집마련인지, 자녀 분가용인지, 순수 투자용인지를 분명히 하는 게 좋다. 실거주가 목적인 내집마련용이라면 보유자금과 직장 통근이나 학교 통학 등을 고려해 해당 지역의 블루칩 또는 옐로칩 단지를 구입하면 된다.
그리고 향후 자산가치가 상승하기까지 기다렸다가 되팔아 시세차익을 노리는 순수 투자용이라면 강남권 블루칩 단지를 매입해 3년 이상 보유할 여력이 있어야 한다. 대출비율은 40% 이하로 보수적으로 잡는 게 좋다.
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