개발업자 인력·자본 턱없이 취약
건설사만 연대보증 등 덫에 걸려
일터지면 부도 도미노로 후유증
선진국의 경우
미국은 총사업비 평균45% 부담
공사비등 부대비용은 PF대출로
리스크 최소화 구조 뿌리내려
부동산 개발사업의 활성화와 건전성 확보를 위해서는 독특한 한국형 부동산 PF사업의 구조 개편이 필수다. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 사업은 개발 사업의 현금수입 및 자산에 근거하여 자금을 차입하고 원리금 상환 책임이 개발사업 자체의 내재가치와 예상 현금수입 이내, 또는 일정범위의 출자자 부담으로 한정하는 방식이다. 용산 국제업무지구 개발사업이 대표적 사례로 꼽힌다.
이는 보유자산의 신용상태에 따라 원리금 상환이 결정되기 때문에 개발회사의 신용상태와 무관하다. 투자자가 개발회사에 원리금 상환을 직접 청구할 수 없고 개발회사 대차대조표에 차입금 부채가 계상되지 않는다.
하지만 부동산 PF사업은 대주의 확실성 수준에 기초한다는 차원에서는 PFV와 유사하나, 개발기간이 짧고 자금회수시간이 2~3년 이내로 비교적 단기간이라는 측면에서 차이가 있다. 모기업의 재무상태와 분리하여 자금을 조달하는 부외금융이 가능하고, 금융기관 입장에서는 보유금융자산을 매각하여 현금화함으로써 자기자본비율(BIS)을 제고할 수 있는 장점이 있다.
이로 인해 민간개발 및 건설회사, 금융기관 상호 상생이 가능한 변형된 기업금융의 하나로 인식, 2000년 들어 급속히 번지면서 지대한 후유증을 남기게 된 것이다.
개발사는 인력 및 자본 취약으로 사업 및 자금대출에 대한 포괄적 책임주체이지 못한 채 껍데기 회사에 불과하고 건축시공만을 담당해야 할 건설회사는 연대보증 등 신용 제공 덫에 걸려 도미노 부도를 겪고 있다. PF매개로 연결된 금융권, 연대보증으로 인한 다른 건설회사로 연쇄적인 파급이 불가피한 게 한국형 PF사업 구조이다.
금융기관 역시 자금 대출에 필수적인 사업성 평가를 경시하고 건설회사를 볼모로 잡는 기업담보대출 형태로 PF를 운용하고 있는 상황이다.
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| 호텔과 고급 콘도미니엄 사업으로 명성을 쌓은 전문 개발업자 트럼프 그룹. 사진은 미국 맨해튼 5번가에 있는 트럼프타워 내부 전경. |
PF자금 운용도 문제다. 예컨대 선진국의 부동산 PF사업은 개발업자가 사업토지대금을 전액 또는 대부분 충당하고 공사비와 기타 사업비 등을 PF대출을 충당한다.
이에 비해 국내에서는 토지대금 일부만을 개발업자가 자기자본으로 충당하고 나머지 모든 사업비는 전적으로 PF대출과 소비자금융(선분양)으로 조달, 사업 리스크가 클 수밖에 없다. 회사 형태도 갖추지 못한 미미한 자본금의 시행업체가 수백억원을 버는 이른바 ‘봉이 김선달’식 사업이 가능하고 잘못되면 대형건설사도 여지없이 망하는 구조다.
부동산 PF사업은 개발 단계와 관리운영 단계로 금융을 구분할 수 있는데 미국과 일본은 관리운용 단계에서 PF가 핵심적인 역할을 한다. 연기금이 개발단계 금융에 참여하더라도 사업성에 기초한 투자확약 등을 전체로 투자하기 때문에 투자위험을 사전에 상대적으로 최소화할 수 있다.
우리는 부동산 PF자금 대부분을 개발단계인 개발업자가 토지 매입대금과 초기 사업비 조달에 활용, 금융조달의 전체과정에서 나타날 수 있는 위험을 감수해야 하는 기형적이고 특수한 상황이다.
개발업자의 자본금 등 역량 제고와 개발사업 참여자 간의 사업이익 및 사업위험 균등 배분, 자금조달의 다양화 등이 우선 확보돼야 하는 이유다. 본래 취지의 PF사업구조로 운영하는 개편방안이 시급하다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
