“부동산 시장이 기대감으로 바짝 긴장하는 모습입니다. 대선 공약은 물론 인수위에서 금융 규제를 비롯해 다주택자 양도세 중과 및 분양가상한제 등 낡은 규제 철폐와 시장 정상화를 줄곧 외쳐온 데 따른 것입니다. 서울의 아파트 가격이 2년 만에 하락을 멈추고 일부 오르는 분위기도 같은 맥락입니다. 집값이 반토막 난 채 팔려고 해도 팔리지 않아 몸살을 앓고 있는 수도권 주택보유자들 역시 잔뜩 희망에 부푼 채 새 정부의 입만 쳐다보고 있습니다.”

시장을 보는 서울 수도권 공인중개업소들의 공통된 시각이다. 실제로 서울의 아파트 가격이 하락 2년 만에 멈춰서면서 일부 오르는 장세까지 연출될 정도다. 수도권 역시 주택경기체감지수(HBSI)가 2월에 이어 두 달 연속 상승세다.

박근혜 정부의 첫 부동산대책 발표가 임박하면서 이 같은 분위기는 더욱 고조되고 있다. 현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 13일 인사청문회에서 부동산대책을 포함하는 경제활성화 종합대책을 내놓을 것이라고 강조했다. 서승환 국토부 장관 역시 지난 12일 취임 일성으로 이달 말쯤 패키지 부동산 정상화 대책을 한꺼번에 내놓겠다고 말해 대책 내용에 기대감이 더욱 부풀어 오르는 양상이다.

하지만 기대가 크면 실망감도 큰 법. 시장정상화를 위해 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 탄력 적용, 금융규제 자율 적용 등이 거론되지만 정작 어느 정도까지 실현될지는 여전히 미지수다. 금융규제 완화의 경우 정부 내 공감대가 여전히 형성되지 못해 어설프게 다뤄질 가능성이 큰 데다 세제 등도 야당 설득 한계로 벌써부터 비관론이 솔솔 제기되고 있다. 시장 냉각을 우려하는 분위기가 감지되고 있는 것이다. 부동산종합대책의 3대 관전포인트와 해결과제를 짚어본다.  

DTI·LTV 등 금융규제 완화 거래정상화 핵심과제
‘가계부채 덫’ 공감대 부족…금융기관 자율제 관심


DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)는 거래 정상화를 위한 핵심과제다. 주택시장에 절대적인 영향을 미치는 요인이기 때문이다.

특히 DTI는 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택가격과 거래량에서 족쇄 역할을 한다는 사실이 확연히 나타난다. 가격 흐름의 경우 2008년 9월 적극적인 부동산시장 활성화 대책에 힘입어 2009년 4월 상승세로 반전되던 수도권 주택가격이 DTI 규제가 적용되면서 하향세로 접어든다. 2010년 8월 강남3구를 제외하고 한시적으로 2011년 3월까지 규제를 풀자 주택가격은 다시 회복세를 맞았다. 하지만 2011년 3월 예정대로 DTI 규제가 부활하면서 수도권 주택가격은 다시 하향세로 전환됐다. 거래량 역시 DTI 규제 여부에 따라 민감하게 반응, 2009년 9월 수도권 DTI 적용 이후 거래위축 현상이 심화돼 왔다. 수도권 월평균 주택거래량이 금융위기 이전보다 37.3% 감소한 직접적인 이유다.

이는 국토연구원 주택시장분석모형에서도 수도권 DTI를 10%포인트 완화할 경우 주택가격은 연간 1.5%, 거래는 연간 4만5000가구가 추가적으로 증가하는 것으로 나와 효험이 입증된 상태다. DTI 규제는 임대 목적의 주택 수요를 위축시키고 자영업자 및 실수요자의 주택 수요를 동시에 유보하는 결과를 가져온다.

 

새 정부의 첫 부동산대책 발표가 임박하면서 부동산 시장이 긴장하고 있다. 실제로 서울의 아파트 가격이 하락 2년 만에 멈춰서면서 일부 오르는 장세까지 연출될 정도다. [헤럴드경제 DB]

DTI 등 금융규제 조정이 이처럼 시급한데도 청와대를 비롯, 기획재정부 등 새 정부 내 공감대 형성은 여전히 부진하다. 가계부채의 덫에 걸려 있기 때문이다. 수도권 DTI 규제의 결과 가계부채는 완화되지 않고 연체율만 높아지는 상황임에도 가계부채 상승 요인으로 지목돼 거래활성화 대책에서 빠지고 있는 것이다. 이번 종합대책이 주목되는 이유도 여기에 있다. 주택가격 급등과 가계부채 급증 우려가 있다면 일단 DTI 해제 후 금융기관 자율로 하되 6개월마다 검토 평가하는 시스템 도입도 검토해봄 직하다. 

다주택자 양도세 중과 폐지로 전월세난 해결 기대
야당 설득 여부가 관건…MB정부 실수 답습말아야


종합부동산세 폐지, 취득세 감면 등 다각적인 세제개선 대안 중에서 거래활성화에 폭발력을 가지는 핵심대안은 다주택자 양도세 중과 폐지다. 이는 주택 보유에 대한 국민적 알레르기를 제거, 민간자금이 주택시장에 들어올 수 있도록 유인하기 위한 것으로 거래를 진작시키는 데 효험이 크다.

서승환 국토부 장관이 청문회에서 “다주택자 양도세 중과세는 정상 세율로 환원하는 것이 필요하다”며 다주택자를 건전한 임대사업자로 전환하거나 다주택자가 보유한 주택을 준공공임대주택으로 바꾸는 등의 대책을 강조한 것도 같은 맥락이다. 여유자금이 주택시장에 흘러들어 전월세 집이 늘어나면 전월세난을 우선적으로 해결할 수 있다. 또 매물 홍수를 진정시켜 거래정상화를 도모할 수 있는 도화선이 된다. 민간 임대시장을 활성화하는 게 최적의 대안으로 꼽히는 이유이기도 하다. 박근혜 대통령이 대선에서 공약하고 인수위에서 재차 강조된 것도 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 판단에서다.

하지만 이는 여당과 정부 의지만으로 실천하는 데 한계가 있다. MB정부가 임기 내내 분양가상한제 폐지를 풀지 못하고 야당 설득에 실패, 시장에 잔뜩 실망감만 줬던 것과 비슷하다. 현재로서는 대책에 포함된다 해도 다주택자의 양도세 중과 폐지 역시 야당의 벽을 넘지 못할 공산이 크다. 부자 감세에 알레르기를 가진 야당을 적극적으로 설득하기 위해서는 각별한 전략적 이해가 필요하나 아직 이에 대한 실천적 움직임이 없다. 경우에 따라서는 박근혜 정부 내내 로드맵 홍보용으로 전락, 시장에 재차 불신을 주고 불확실성만 가중시키는 결과를 가져올 것으로 우려된다. 정부와 여당의 공감대를 어떻게 야당까지 전달, 입법 후속조치를 취할 수 있느냐가 관건이다. 자칫 9번씩이나 부동산대책으로 발표한 MB정부 복사판이 될 수 있다는 얘기다. 

지역별 유효수요 맞춘 ‘중장기 주택공급계획’ 필요
공급축소등 해결책 주목…재정계획 우선 마련돼야


임대주택의 확대공급 방안은 역대 정부마다 강조한 서민 주거난 해소 대안이다. 하지만 계획한 물량을 성공적으로 달성한 정부는 없었다. 박근혜 정부 역시 대선 공약과 인수위에서 임대주택 확대 공급을 강조해왔다. 서 장관 역시 취임사에서 건설임대를 비롯해 매입임대, 전세임대주택을 확대공급, 현재 5% 선에 불과한 장기임대주택 비중을 2017년까지 8%로 높이겠다는 의지를 밝혔다.

문제는 재정계획이다. 재정지원 없이 짓다 보니 토지주택공사(LH) 부채가 눈덩이처럼 불어났고 하루 이자만 110억원을 물어야 할 정도로 부실의 빌미를 제공한 게 사실이다. 재정계획 없는 물량계획은 뜬구름과 같다. 다급하다 보니 수요가 없는 곳에 대량 공급하는 우를 범하게 된다. 유효수요가 있는 곳에 맞춤형으로 공급해 나가는 전략 못지않게 재정계획이 우선 마련돼야 한다.

보금자리주택 150만가구 공급계획 등 MB정부가 추진한 공공주택계획 역시 어정쩡한 상태다. 앞선 정부의 주택공급계획을 이어받다 보면 물량적으로 항상 풍부하지만 말잔치에 불과하게 된다. 실효성 있게 추진되지 못하는 이유다. 따라서 앞선 정부의 계획을 과감히 수정, 물량의 틀을 다시 짜야 한다.

중장기 주택공급계획 역시 마찬가지다. 현재 수도권의 경우 대략 100만~120만가구 이상 공급을 전제로 택지지구 지정이 되어 있다. 주택의 과잉공급은 시장이 비정상적으로 흐르게 하는 결정적 요인이다. 물량축소 없이 거래를 정상화시킨다는 것은 어불성설이다. 동탄2신도시가 이를 단적으로 대변한다. 1, 2차 분양도 제대로 소화되지 않은 마당에 3차 신규물량을 공급하다 보니 대량 청약미달사태가 발생, 재차 미분양 해소대책이 필요한 상황이다. 하지만 이 역시 LH공사의 선투입자금 회수 등과 맞물려 있어 어떤 해결책이 나올지 관심사다. 이번 대책에 물량조절 포함 여부와 재정계획을 지켜봐야 하는 이유가 여기에 있다.



장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com