［헤럴드경제=정순식 기자］MB정부 5년 동안 수도권 재개발/뉴타운 지분가격이 제자리 걸음을 한 것으로 나타났다. 사실상 2008년 금융위기 당시 가격수준에서 한발자국도 나아가지 못한 상황이어서 ‘잃어버린 5년’이라 부를 수 있는 상황이다. 특히 2008년 금융위기 이전 재개발 시장에 진입한 투자자 대부분은 금융위기로 인해 투자수요가 끊기면서 금전적인 손실이 상당할 것으로 예상된다.

20일 부동산114에 따르면 2012년 수도권 재개발ㆍ뉴타운의 3.3㎡ 당 평균 지분가격은 ▷서울 2461만원 ▷경기 1497만원 ▷인천 1152만원으로 5년 전(2008년)과 비교할 때 소폭 오르거나 소폭 하락한 수준으로 나타났다.

언뜻 생각하면 ‘오르지도 않고 내리지도 않은 만큼 손해는 아니다?’ 라고 생각할 수도 있지만 2008년 당시는 글로벌 금융위기라는 특수한 상황이다. 때문에 위기 이전(2008년 전)에 재개발ㆍ뉴타운에 투자한 사람의 대부분은 매매가격 하락과 더불어 물가상승률, 관리비용, 세금, 기회비용 등을 고려할 때 손실액이 상당할 것으로 예상된다.

게다가 아파트 시장의 동반 침체로 인해 서울시 재개발ㆍ뉴타운의 사업성이 떨어지면서 다세대ㆍ연립ㆍ단독ㆍ다가구의 매매거래량이 5년 내 최저치를 기록하는 등 거래까지 크게 줄었다.

이 때문에 투자자들은 ‘황금알’이었던 재개발지분이 ‘미운오리’로 전락하는 동안 매수자를 찾지 못해 발만 동동 구르는 상황을 경험했다. 하지만 아직까지도 서울을 중심으로 조합설립 이전의 재개발ㆍ뉴타운 구조조정이 계속 진행되는 상황이어서 미래는 여전히 불투명한 상황이다.

하지만 경기, 인천지역과 달리 서울은 택지지구가 부족해 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운을 통한 주택공급에 의존할 수 밖에 없는 곳이다. 따라서 사업성이 확보된 사업인가 이후 구역은 주택수급 안정을 위해 실태조사나 구조조정 절차 없이 계속 추진될 가능성이 높다. 투자자들이 불확실한 시기에 틈새시장으로 사업시행인가 마친 서울 재개발구역에 주목해야 되는 이유다.

일반적으로 사업인가 단계에 진입하면 앞으로 지어지는 아파트의 가구수와 기반시설 설치계획, 세입자 주거대책 등 수익성과 관련된 내용들이 대부분 확정된다. 서울시가 작년에 뉴타운, 정비사업 구조조정 대상을 발표할 때 조합설립인가 이전 단계로만 실태조사를 한정한 이유이기도 하다. 윤지해 선임연구원은 “사업인가를 통과한 구역은 조합원 간 이견이 적고 사업추진도 본격화되는 단계인 만큼 해당 구역이 어디인지 관심을 가지고 지켜봐야 한다.”고 조언했다.

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