［헤럴드경제=정순식 기자］서울 시내 뉴타운 지역 내의 상가들이 수도권 신도시 상가에 비해 평균 분양가가 낮은 것으로 조사됐다. 20일 에프알인베스트먼트에 따르면 서울 은평 뉴타운, 가재울 뉴타운(3구역), 전농답십리 뉴타운(7구역)에 공급되고 있는 전체 162개의 점포 중 1층 133개 점포의 3.3㎡당 평균 분양가격은 2811만원으로 나타났다. 반면 경기 판교,수원 광교,인천 송도, 남양주 별내, 수원 호매실, 파주 운정2지구, 인천 청라 등 최근 분양에 나서고 있는 수도권 주요 신도시 및 택지개발지구에 위치한 58개 상가의 1층 점포 427개에 대한 3.3㎡당 평균 분양가는 3,224만원으로 집계되었다.

아파트 배후 세대를 주 소비계층으로 하는 서울 뉴타운 상가와 수도권 신도시 상가의 분양가격 차이가 이처럼 발생하는 이유는 상가 유형 면에서 뉴타운 지역은 주로 민간 단지내 상가 형태로 공급되어 개별 근린상가의 비중이 높은 신도시나 택지지구에 비해 상대적으로 공급 원가를 낮출 수 있기 때문으로 풀이된다.

장경철 상가114 이사는 “뉴타운 상가의 경우 대형 건설사의 아파트 개발에 부수적으로 따라붙는 부대 시설 개념이 강하다. 아파트 분양이 주목적인 시행사나 건설사 입장에서 상가 분양가 산정은 부차적인 문제로 인식되는 것 같다.”고 설명했다.

문선호 에프알인베스트먼트 이사도 “조합 보유분이 많은 뉴타운 지역 특성상 상가도 조합분을 제외한 일반 분양분에 대해 높은 분양가를 적용하기 힘들다.”면서 “신도시는 상가 개발 자체에 수익을 의존해야 하는 개별 일반 근린상가의 비중이 높은데다 용지 가격도 대체로 높아 분양가가 비싸질 수 밖에 없다.”고 지적했다.

또 다른 이유는 상가 설계 및 배치상의 변화 때문이다. 서울 시내 뉴타운은 2500가구 이상이 거주하는 고밀도 대단지로 형성되고 있다. 단일 블록 내에 수천가구가 들어서다 보니 상가 시설을 두 개 이상의 입지에 분산 배치하는 경우가 많다. 결국 입지별로 가격 차이가 발생하면서 입지가 떨어지는 점포의 분양가가 포함되는 평균 분양가격은 내려가게 된다는 것이다.

뉴타운 상가들이 스트리트형(연도형) 상가로 꾸며지는 것도 가격 결정에 영향을 미치고 있다. 뉴타운 내에 들어서는 학교, 공공시설, 공원 등은 서울시에서 구체적인 시행지침을 만들지만 상가는 해당 조합과 시행사가 층수, 분양가, 점포수 등을 직접 조정하기 때문에 전문성이 떨어지는 경우가 많다.

문선호 이사는 “아파트 단지를 끼고 있는 상가에는 병원, 학원, 문구점, 배달음식점 등이 입점되어야 하지만 이런 업종들은 1층 연도변 상가의 임대료를 감당하기 어렵다. 결국 임대료와 분양가를 모두 낮추든지 주민 필수 업종의 유치에 실패하든지 둘중 하나”라고 전했다.

이는 상층부 상가가 없기 때문에 생기는 현상들이다.

에프알인베스트먼트에 따르면 서울 시내 뉴타운 지역에 공급중인 전체 1층 상가(133실)의 점포당 분양 가격은 전용면적 40㎡를 기준으로 평균 7억2350 만원이다. 반면 수도권 택지지구 및 신도시 1층 점포(427실)의 평균 분양가격은 7억6750 만원으로 나타났다.

안민석 연구원은 “현재의 가격만 놓고 투자 가치의 우열을 따지기보다는 현 분양가 수준이 중장기적으로 상권 내에서 안정적인 수익률을 보장해 줄 가격대인지를 식별할 수 있어야 한다”고 조언했다.

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