앞으로 2년간 재건축 추진단지에 대해 재건축 부담금을 부과하지 않도록 하는 ‘재건축 초과이익환수법 개정안’이 지난 13일 국회 국토해양위원회 법안심사 소위원회를 통과했다. 이에 따라 기존에 재건축 초과이익이 가장 클 것으로 전망됐던 서울 강남권 재건축 아파트단지들이 수혜 대상으로 주목받고 있다. 그렇다면 지금이 강남 재건축 아파트를 사야 하는 투자 적기일까?
이번 개정안이 시행된다면 잇따른 부동산 활성화 대책에도 불구하고 하락세를 면치 못하던 강남 재건축 단지들에는 단비가 될 것은 분명하다. 현재 강남 재건축 아파트 가격은 2008년 글로벌 금융위기 수준으로 돌아가, 최고가 대비 30% 정도 떨어진 곳이 대부분이다. 전문가들은 재건축 초과이익환수법 개정안이 가격 하락세를 버텨줄 수 있는 최소한의 역할은 할 것으로 판단하고 있다.
그럼에도 시장에선 ‘신중론’이 여전히 우세하다. 이유는 간단하다. 애초 법 개정을 추진 시점부터 줄곧 ‘강남 특혜’ 정책이라는 지적을 받아왔지만 정작 뚜껑을 열어보면 수혜가 예상되는 단지가 그다지 많지 않기 때문이다.
재건축 초과이익 부담금은 준공 시점 주택 가격에서 재건축추진위원회 승인 시점 주택가액과 정상 주택 가격 상승분, 개발비용 등을 뺀 나머지 금액에 부과율을 곱해 산출한다. 따라서 준공 시점 주택 가격에 따라 실제 부담금은 천차만별이다.
1인당 평균 이익금이 3000만원 미만은 부과 대상에서 제외되지만 조합원 1인당 평균 이익금이 3000만원을 넘어설 경우엔 초과 금액의 10~50%를 내야 한다. 3000만원 이상부터 부과율이 10%씩 단계별로 누진 적용돼 1억1000만원을 초과한 부분에 대해서는 환수액이 50%에 달한다. 때문에 재건축 개발 이익이 높은 단지에선 상황에 따라 수천만원의 ‘부담금 폭탄’을 우려해왔다.
하지만 국토해양부에 따르면 현재 구역 지정이나 조합 설립 단계에 있는 단지의 경우 서울시의 일반적인 재건축 소요 기간을 감안할 때 2014년 말까지 관리 처분 인가 신청이 현실적으로 어려울 것으로 보인다. 2014년 말 기준 개정법 적용이 예상되는 단지는 전국 120곳에 달한다. 하지만 서울의 경우 57곳이고 그중 강남 3구는 겨우 7곳에 불과하다. 이마저도 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘어서는 부담금 부과 대상은 단 한 곳에 그칠 것으로 전망된다.
양지영 리얼투데이 팀장은 “이번 법 개정은 침체된 재건축 시장에서 추가 가격 하락을 막을 수 있는 충분한 역할을 할 것”이라며 “다만 투자에 있어선 사업 시행 인가가 끝나 관리 처분 인가까지 안정적으로 짧은 시일 내에 이어질 수 있는 단지를 선별해 보수적 입장에서 접근하는 지혜가 필요하다”고 조언했다. 백웅기 기자/kgungi@heraldcorp.com