낙찰가율도 하락세 내집마련 찬스
지역·교통·학군 꼼꼼히 따져보고
투자목적땐 임대수익 등 살펴야
부동산 자산 가치가 계속해 곤두박질치면서 시장에 매물이 넘쳐나는 상황이다. 하지만 거래량이 문제다. 부동산써브에 따르면 2006년부터 올해까지 1~7월간 전국 주택거래량을 분석한 결과 올해 수도권 14만7118건, 지방 25만3681건 등 총 40만799건으로 국토해양부가 거래량을 공식발표한 이래 가장 적었던 것으로 나타났다.
반면 경매 시장은 상대적으로 활기를 띠는 상황이다. 빚을 얻어 주택을 매입한 이들이 금융비용을 감당하지 못하는 이른바 ‘하우스 푸어’가 속출하면서 경매로 몰리는 물건들이 많은 탓이다.
지난 8월 한 달간 전국 법원에 나온 경매물건은 지난달에 대비해 11.91% 줄어든 1만9481건으로 연중 최저치를 기록했음에도 수도권 주택은 4953건으로 전월보다 1.68% 늘었다. 정대홍 부동산태인 팀장은 “경매 물건의 전국추세와 수도권이 따로 가는 것은 대출연체를 막지 못해 경매로 넘어오는 물건이 계속 늘고 있기 때문”이라고 해석했다.
즉 과거 경기가 한창이었을 때 수도권에서 빚을 내가며 고액에 물건을 매입했지만, 불황에 닥쳐 가격 하락과 거래 부진을 피할 수 없었기 때문이라는 것이다.
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| 극심한 경기불황으로 깡통주택이나 대출금 등을 갚지 못한 주택들이 경매장으로 홍수처럼 쏟아져 나오고 있다. 이 때문에 법원 경매장은 저렴한 비용으로 주택을 장만하려는 투자자들로 연일 북새통이다. |
하지만 집을 싼 값에 구하려는 투자자ㆍ실수요자들에겐 이 같은 상황이 또 다른 기회다. 낙찰가율도 하락세가 계속돼 주거용 부동산의 경우 2010년 97.18%까지 올랐다. 하지만 지난해 82.55%에 이어 올해 현재 77.6% 선을 그리고 있다. 때문에 전략만 잘 세운다면 좋은 물건을 합리적인 가격에 매입할 수 있다는 전문가들의 조언도 이어진다.
우선 경매로 부동산을 매입하고자 한다면 입찰 물건 선정부터 신중을 기해야 한다. 단순히 유찰 횟수가 많다고 투자할 게 아니라 자금력과 취득 목적에 부합한 물건을 찾아야 한다는 점이다.
가령 실수요 목적의 경우 아파트를 구한다면 지역, 학군, 교통, 방의 개수, 층수, 방향 등의 일반적 기준뿐 아니라 개인적 취향과 사정에 따라 다양한 조건이 추가로 붙는다. 특히 주택 경매는 절차상 여러 변수로 정확한 입주시점을 가늠하기가 어려워 되도록 시간적 여유를 두고 계획을 세우는 게 바람직하다.
투자가 목적이라면 물건 선정의 폭이 넓은 편이다. 이 경우 재매각이나 임대로 수익을 기대할 수 있기에 향후 예상 매각금액과 임대수익에 대해 검토가 선행돼야 한다. 특히 공장, 모텔, 사우나 등 특수 물건이나 지방 물건, 고액 부동산의 경우 낙찰자가 쉽게 나오지 않아 물건의 종별 선택도 신경써야 한다.
경매에 관심을 가진 사람들이 늘어나면서 관련 지식을 공유하는 이들도 늘었지만 권리분석은 여전히 난관이다. 등기부상 권리관계, 임차인의 대항력 여부 등을 꼼꼼히 분석해야 한다. 이 같은 분석 과정이 부실하면 낙찰을 받고도 소유권 이전 문제나 임차인의 보증금을 물어줘야 하는 등 낭패를 볼 수 있다.
때문에 권리분석에 자신이 없다면 저렴한 비용으로 경매정보회사나 법무사ㆍ변호사 등에 의뢰하는 방법을 선택해야 한다. 전문가를 통한 입찰은 경매 초보자가 예기치 못한 불상사를 예방하는 전문가들이 추천하는 가장 효율적인 방법 중 하나다.
경매는 또 발품 싸움이라고 했다. 여느 부동산을 투자할 때도 마찬가지이지만 현장답사를 하지 않고는 진정한 가치를 판단할 수 없다. 주변 환경이나 부동산 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 발품을 팔아 조사한 뒤 경매로 부동산을 장만하는 것은 선택이 아닌 필수다. 입찰장에 가기 전에 미리 입찰금액을 산정해 충동 입찰을 막고, 수익률을 고려한 소신 투자하는 자세도 필요하다.
<백웅기 기자>
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