세종시 이주·첨단과학벨트 조성·기업체 집중 등 발달 호재
1인가구 대세·소형시장 지속…독거노인 급증·빈집 증가는 사회적 문제로
부동산시장에서 가구만큼 영향을 미치는 요소도 드물다. 수급과 가격을 좌지우지하는 최대 변수인 셈이다. 특히 글로벌 금융위기 이후 구조적 변화를 맞고 있는 주택시장의 경우 향후 가구의 특성과 이동, 가구원의 변화 등에 따라 지역별 주택수급환경과 투자가치가 크게 달라질 전망이다. 이는 과거의 경험에서 그대로 드러난다. 예컨대 지난 60년대 이후 개발시대에 접어들어 이농 가구가 서울로 밀려들면서 급격한 도시화(Urbanization)가 진행됐다. 그 결과 농촌은 피폐해진 반면 서울은 집값 급등, 환경 오염 등 강한 후폭풍을 맞았다. 하지만 90년대 들어서는 전혀 딴판으로 물꼬가 바뀌었다. 분당, 일산 등 제1기 신도시가 건설되는 등 도시화가 교외화(Sub-urbanization)로 바뀌면서 서울에서 수도권으로 가구가 분산되는 경향을 보였다. 수도권에 새로운 둥지를 튼 것이다. 용인, 파주 등지에서 개발 바람이 거세게 불면서 난개발이 빚어졌고 땅값 급등 등으로 갖가지 문제 야기와 함께 주목받은 것도 이때부터다. 그렇다면 향후 가구는 어디로 쏠릴 것인가.▶향후 20년은 충청권 시대, 가구수 50% 집중=통계청이 지난 28일 내놓은 ‘2012년 시도별 장래가구 추계결과’는 주택시장 변화에 시사하는 바 크다. 16개 시도의 2010년 대비 2035년 가구수 추계에 따르면 충남북의 가구증가율이 전국 최고 수준인 각각 48.3%, 45.9%에 달할 것으로 추정됐다. 향후 25년간 전국 가구수가 30% 증가하는 것에 비하면 충남북의 가구증가율은 가히 폭발적이다. 충남은 75만5000가구에서 112만가구로 1.5배가 늘어 8개 도 가운데 세 번째로 100만가구를 넘게 된다. 현재 가구수가 꼴찌인 충북도 55만6000가구에서 81만1000가구로 45.9%가 급증, 전북과 강원을 앞서게 된다.
이 같은 충청권의 가구 증가는 세종시 이주와 첨단 과학벨트 조성, 연구시설과 기업체 집중, 교통 발달 등에 따른 것이다. 지난 2000~2010년 35세 미만 가구가 대전과 충남에서만 증가세를 유지, 이 같은 움직임은 이미 본격화되고 있는 것으로 보인다. 세종시를 비롯해 충청권 분양시장이 부동산경기 침체에도 불구하고 뜨겁게 달아오르는 것도 같은 맥락이다. 지난 2005년 기업도시로 선정된 충주시의 경우 지난해 69개 기업 유치로 기반인구가 늘어나고 있다. 세종시 역시 9월부터 공무원들이 대거 이사를 하게 된다. 더구나 경제력이 탄탄한 안정적인 직장인을 중심으로 한 젊은 가구주들의 결집은 향후 주택시장 견인에 큰 에너지가 될 게 분명하다. 한편 경기권 역시 383만9000가구에서 547만5000가구로 42.6%가 늘어 전국 평균 가구증가율을 넘어설 것으로 예측됐다. 인천도 37.2% 증가율을 보일 것으로 추정돼 수도권 주택시장의 장기침체나 급격한 붕괴를 예단하기는 어렵다.
이에 반해 서울은 350만가구에서 411만3000가구로 17.5%가 증가하는 데 그쳐 향후 부동산 수급 및 투자에 신중을 기해야 할 것으로 지적됐다. 또 전통적인 산업도시로 그동안 성장해온 울산과 대구는 각각 2032년과 2035년에 가구수가 감소세로 꺾이고 부산 역시 증가율이 전국 맨 하위에 랭크, 부동산시장 변화가 예상된다.
▶1인가구가 부부자녀가구 추월, 소형주택시장 활황 예고=2010년 전국 가구유형을 보면 부부+자녀가구>1인가구>부부가구 순이다. 부부와 자녀가 함께 거주하는 유형이 여전히 많다. 하지만 향후 1인가구가 꾸준히 증가, 2035년에는 모든 시도에서 부부자녀가구를 앞서게 된다. 단독가구가 점유율이 높아지는 것이다. 특히 전남(2010), 강원, 경북(2011), 충남(2012), 충북, 전북(2013) 순으로 1인가구가 많아질 전망이다. 기대수명이 길어지면서 사별을 통해 1인가구가 되는 경우(35.4%)가 많기 때문이다. 가구원이 4~5인에 달했던 가구가 사라짐은 중대형 주택의 시장 퇴색을 의미한다. 더구나 2인>1인>4인>3인 순으로 구성돼 있는 현재의 구성원비율이 오는 2035년에는 서울 등 6개 시도를 제외한 모든 시도에서 1인>2인>3인>4인가구 순으로 바뀌게 된다. 이는 주택시장에 2가지 의미를 부여한다. 첫째는 단독 소형주택시장이 향후 주택시장을 주도할 가능성이 높음을 시사하는 것이다. 임대뿐만 아니라 자가주택시장에서 수요가 많은 소형이 유리하고 거래가 활발할 것이다. 주택공급패턴과 투자패턴이 바뀌어야 하는 이유다. 또 하나는 비어 있는 집, 이른바 공가(空家)가 사회적 문제로 대두할 가능성이 크다. 특히 65세 이상 가구 비중이 51.9%에 달하고 65세 이상 가구 중 1인가구 비중이 51.2%에 달하는 전남을 비롯해 전북 경북 경남 부산 등에서 이 같은 현상이 심화될 것으로 예상된다. 일찍이 인구 및 가구 감소가 시작된 일본의 경우 공가가 400만가구에 달할 정도로 심각하다. 공가 문제는 주택의 공급과잉, 리모델링과도 연결된다.
더구나 베이비부머 은퇴 러시와 함께 주택매물이 늘어나게 되면 해당지역의 주택시장은 게걸음장세를 보일 수밖에 없으며 자산가치 하락으로 연결, 주택시장에 새로운 변수로 작용할 공산이 크다.
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