［헤럴드경제=강주남 기자］서울 강남3구와 비강남권의 상가 분양가격이 두 배 이상 차이를 보이는 것으로 나타났다. 지하철9호선과 신분당선의 개통, 반포지구와 잠실 재건축 아파트 입주 등의 호재에 힘입어 분양 가격이 꾸준히 오르면서 강남3구 상가 분양가격이 비강남권보다 평균 3847만 원 더 높았다. 강남역 일대의 고가 오피스텔 상가 분양도 영향을 미쳤다.

15일 부동산정보업체 부동산114가 2005년 이후 신규 공급된 서울시내 상가 450개 단지의 분양가격(1층, 3.3㎡기준)을 분석한 결과 강남3구는 평균 6996만 원, 비강남권은 평균 3150만 원으로 조사됐다. 강남3구 평균 분양가격은 구별로 서초(7768만 원), 송파(6212만 원), 강남(5347만 원) 순이며 그 외 지역은 각 구별로 2000만 원~4000만 원 안팎이다. 강남3구가 비강남권 전체 평균보다 2.2배 높다.

강남대로를 기준으로 서초동 방면에 신규 상가가 다수 공급되며 서초구 평균 분양가격이 높았다. 상대적으로 5000만 원대를 기록한 강남구는 역삼동 방면으로 신규 상가 공급이 적었다. 또한 서초구와 송파구는 대형 재건축 아파트가 새로 입주하며 지원 시설들이 연이어 시장에 출시됐지만 강남구는 대치동과 역삼동 일부에 근린상가 공급이 이루어지는 데 그쳤다. 강남 은마, 개포주공 등 재건축 아파트 사업 추진이 송파와 서초 지역 재건축 사업보다 늦어진 것도 영향을 미쳤다.

▶삼성타운, 지하철9호선, 신분당선 개통 등 줄줄이 호재, 올해 고가의 오피스텔 상가 분양돼=강남3구의 상가 분양가 상승은 강남역이 위치한 서초구와 잠실 재건축 아파트 단지가 위치한 송파구의 영향이 크다. 2008년 삼성타운 입주와 함께 가치가 상승한 강남역은 지하철9호선 신논현역 개통으로 강남역~신논현역으로 이어지는 거대 상권이 형성됐다. 이 시기 강남역 일대 공급된 상가들의 평균 분양가격은 3.3㎡당 1억 원에 육박하며 고가 분양시장을 이끌었다.

단위당 1억 원이 넘는 상가는 2005년 이후 최근 8년 동안 총 11개 단지가 공급됐는데 상위 4개 단지는 지하철9호선 신논현역~강남역에 위치한 서초구에 집중됐다. 지하철9호선 일대의 근린상가와 재건축 아파트 단지내 상가들이 대표적이다. 신논현역 개통 이후 강남역 상권의 광역효과를 누리기 위해 건설, 시공사들이 고분양가 전략을 내세웠다.

강남3구의 상가 고가분양 사례는 올해도 나타나고 있다. 지난 해 신분당선 개통 이후 강남역 주변으로 오피스텔 공급이 이어지면서 3.3㎡당 1억 원이 넘는 오피스텔 상가가 공급됐다. 오피스텔 강남역쉐르빌 상가가 3.3㎡당 7012만 원~1억312만 원에 분양하고 있다. 올해 강남역 주변으로 강남역쉐르빌을 포함해 강남역효성인텔리안더퍼스트, 강남역와이즈플레이스, 청담역푸르지오 오피스텔이 분양돼 고가 오피스텔 상가 공급은 이어질 것으로 보인다.

▶매머드급 부자 아파트 영향 - 잠실과 반포 재건축 입주, 고가의 단지내 상가 공급돼=대단지 재건축 아파트의 단지 내 상가 분양가격도 전체 분양가 상승에 영향을 미쳤다. 2007년~2008년에 공급된 잠실 엘스와 리센츠, 트리지움, 파크리오 등 잠실 저밀도지구 재건축 아파트 밀집 지역의 경우 일대 아파트 단지 내 상가의 분양가격은 1층 기준으로 3.3㎡당 평균 1억 원이 넘는다. 특히 3단지 트리지움 단지 내 상가는 최고 1억3500만 원으로 다른 지역의 점포 하나를 매입 할 수도 있는 가격 대다. 1만 세대의 배후수요를 뒤로 하고 신천 역세권에 위치하여 외부 유입인구까지 끌어들일 수 있기 때문에 근린상가로서의 기대 효과가 더해졌고 분양가격이 높게 책정했다.

2009년에 분양한 서초 반포자이 단지 내 상가도 단위당 6900만 원~8500만 원에 공급됐다. 강남구는 2007년에 분양한 대치아이파크 상가가 3.3㎡당 7000만 원에 공급됐다. 기 형성된 상권의 안정성과 배후수요 기대치가 높고 재건축 사업 상의 비용부담도 일부 전가되면서 상가 공급가격이 높아진 것으로 분석됐다.

▶ 강남-비강남 상가 분양가 격차, 2009년 이후 줄어들어=강남3구 상가의 분양가격은 2006년 이후 상승세를 보이면서 비강남권 상가 분양가와 격차를 벌렸다. 특히 지하철9호선 신논현역이 개통한 2009년에는 최대 8000만 원이 넘는 분양가 차이를 보이며 강남-비강남 지역간의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다. 비강남권은 지하철 개통 등 호재에도 3000만 원 안팎에서 안정적인 공급을 보였으나 강남3구는 상가 분양가격이 높아지며 강남역 근처와 잠실 일대에서 단위당 1억 원을 초과하는 고가 사례가 나왔다. 전국 최고가 아파트로 꼽히는 서울 강남 삼성동 아이파크가 3.3㎡당 6000만 원 수준인 점을 비교해 볼 때 단위당 상가 가격이 더 비싼 셈이다.

하지만 1억 원이 넘는 고가 사례가 나오면서 분양 성적이 좋지 못했고 일부 과도한 분양가 책정이라는 평가가 나왔다. 교통 호재와 입지 가치, 배후수요 기반을 내걸고 높은 분양가격의 상가를 선 보였지만 66㎡면적의 점포 1개만 분양 받아도 20억 원이 넘어서는 상가를 분양 받아 운영할 수 있는 개인이나 투자자는 한정된 상황이고 이후 임차 관리에서도 어려움이 나타났다. 투자시 요구되는 임대 수익률을 확보하기 위해서 높은 임차조건을 설정해야 하고 이를 만족할 만한 임차인을 구하기는 쉽지 않다. 개인보다 기업 대상의 임차인을 구하고 있는 실정이고 이마저도 여의치 않을 경우 용도 전환이나 임대 전환 또는 최악의 경우 전체매각이라는 절차를 밟는 경우도 나왔다. 금융위기를 거치면서 실물 경기 상황도 악화됐고 2009년 이후에는 강남-비강남권 간의 상가 분양가격 격차도 대폭 줄었다.

▶신청담역, 강남구청역 개통 등 강남권 교통호재 기다려, 상가 분양가격 오를까=올해는 분당선 연장선 개통으로 강남권의 교통 호재가 다시 더해진다. 물론 이미 주변 지역의 부동산 가격에 상당한 영향을 끼친 상황이지만 신청담역, 강남구청역 등 개통 역세권 주변의 교통 편의성과 접근성이 개선되고 상권 성장 가능성이 생긴 만큼 신규 분양 상가의 가격 상승 가능성이 제기되고 있다. 최근 수익 부동산에 대한 관심이 늘고 주거용 수익시장 공급 부담으로 상업용 시장을 기웃거리는 투자 수요가 나올 수 있어 분양 성적에도 관심이 집중되고 있다.

장용훈 부동산114 연구원은 “강남권 신규 상가에 투자하고자 한다면 분양가격과 주변의 배후수요 규모, 유동인구와 업종 구성 등을 꼼꼼하게 확인하고 분양을 받아야 한다”며 “무리한 분양가격이 책정됐다면 분양 받은 상가는 적정 임대수익률을 맞추기 위한 업종 구성과 운영관리가 사실상 쉽지 않고, 미분양으로 이어질 경우 상권 형성과 투자 수익 환수에 상당한 시간이 소요된다”고 경고했다.

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