우선 전세계약기간에 맞춰 미리 재계약 계획을 세워야 한다. 집주인과 세입자는 각각 계약 종료 1개월 전에 전세 계약을 해지할 수 있다. 하지만 계약종료를 얼마 남기지 않은 상황에서 집주인이 해지 통보를 할 경우를 대비해 미리 상의하는 등의 계획이 필요한 것이다.
만일 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장하는 묵시적 갱신이 이뤄진 경우라면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있다. 이 경우 세입자는 언제든지 해지가 가능해 다른 집으로 이사하기 3개월 전에 미리 집주인에게 통보하면 된다.
전세금을 올릴 때는 등기부등본 확인은 필수다. 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경쓸 부분이 많기 때문이다. 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하는 것이 중요하다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 유료로 확인이 가능하다.
새로운 전세계약서엔 확정일자를 받아 안전하게 마무리한다. 새로운 계약서를 작성해 법원, 동사무소 등을 찾아가 확정일자를 받고, 된 계약서와 기존의 계약서는 반드시 함께 보관한다. 또 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재한다. 정일자를 받지 않으면 나중에 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생 했을때 우선변제권이 없어 전세금을 보호받지 못할 수 있어 주의깊게 살펴야 한다.
또 기존에 확정일자를 받은 계약서엔 새로운 확정일자를 받지 못하기 때문에 새 계약서를 작성해야 한다. 새로 계약서를 써도 기존 확정일자를 받은 금액은 그대로 보상순위가 유지되기 때문에 걱정할 필요는 없다.
복잡한 권리관계가 있거나 금액이 큰 전세재계약을 할 땐 공인중개사를 통해 진행하면 본인이 직접하는 것보다 안전할 수 있다.단순 계약서 대행만을 하는 경우라 하더라도 소정의 대행 수수료를 어느 정도 지불하는 경우가 있다. 이럴 때를 대비해 처음 전세 계약을 했거나 주인 사정을 잘 알고 있는 중개업자와 미리 상의해 보는 것도 좋다.
<백웅기 기자 @jpack61> kgungi@heraldcorp.com
