GTX·M버스 노선 주변지역

수인선·분당선 연장선 인근

환금성·투자가치 탁월


서울 재건축·재개발 지역

주거환경 개선 효과 뚜렷

호재 줄잇는 용산·마포 주목


도시형 생활주택·오피스텔

공급과잉 지역선 수익률 저하

임대전략 차별화로 접근해야


지난 한 해 부동산시장은 글로벌 금융위기 등의 여파로 침체의 골이 더욱 깊어졌다. 경제전문가들은 올해도 지난해만큼 어려운 시기가 계속될 것이란 전망을 내놓고 있다.

하지만 그런 가운데서도 유독 인기를 끌었던 부동산 투자상품들도 있었다. 1~2인 가구 증가세를 반영한 도시형 생활주택이 역세권을 중심으로 한 교통요지에 속속 들어섰고, 주거형 오피스텔도 임대사업자 등록이 가능해지는 등 정책적 지원 후광을 입고 공급량이 급증하는 모습도 보였다. 입지가 좋은 중소형 아파트의 경우도 수십 대 1의 청약경쟁률로 큰 열기를 보인 곳도 있었다. 약세장에서도 고수익을 기대할 수 있는, 돋보이는 상품을 얼마든지 찾을 수 있다는 뜻이다.

이 같은 ‘옥석 고르기’ 작업이 올해 더욱 중요할 것으로 점쳐지는 가운데, 업계 전문가들이 손꼽는 유망 부동산을 짚어봤다.

▶길이 뚫리는 곳에 돈이 보인다=도로나 전철, 지하철이 개통되면 교통 개선효과는 물론 수요가 몰려 집값이 요동을 치게 마련이다. 수요자들이 많다 보니 환금성도 좋고 요즘과 같은 침체기에도 다른 지역에 비해 가격하락폭도 작은 특징을 가진다. 때문에 올해도 이처럼 새로 개통되는 역이나 교통여건이 급진전되는 지역은 ‘무풍지대’가 될 가능성이 높다.

지난해 정부의 예비 타당성 조사 대상 사업으로 최종 선정된 수도권광역급행철도(GTX) 3개 노선 주변지역은 올해 요주의 대상. 이르면 내년 9월 착공할 수 있을 것으로 보이는 가운데 일산~수서ㆍ동탄, 송도~청량리, 의정부~금정 등의 노선이 상용화되면 수도권에서 서울로의 접근성이 한층 좋아질 전망이다. 최고의 수혜지로는 서울 도심은 두말할 것도 없고, 일산 킨텍스 주변을 비롯한 고양삼송지구, 동탄, 송도, 의정부 등이 꼽힌다.

대중교통 여건이 한층 개선되는 곳도 있다. 국토해양부는 최근 남양주~잠실ㆍ서울역, 수원광교~강남ㆍ서울역, 고양~서울역, 파주교하~고양가좌~서울역, 김포~강남ㆍ서울역, 인천청라~서울역 등 9개 노선에 논스톱 급행버스인 M버스 사업자를 모집하기로 해 주택수요자들이 수혜지역을 고르기 바쁘다. 이런 가운데 남양주와 광교신도시, 고양, 파주, 김포한강신도시, 인천청라 등지가 유망지역으로 꼽힌다.

그중에서도 올해 개통되는 역 주변 지역은 단연 돋보인다. 수원과 인천을 잇는 수인선 전철의 1단계 오이도~ 송도 간 노선이 6월 개통 예정이다. 논현지구나 송도국제도시 등 대규모 택지개발 지역을 거치기 때문에 새 아파트를 찾는 인천지역 수요자들이 눈여겨볼 만하다.

하반기엔 분당선 연장선도 개통될 전망이다. 선릉~왕십리를 잇는 구간이 10월, 기흥~방죽 구간이 12월 개통될 예정이어서 서울 도심의 선릉ㆍ왕십리 등 환승역세권의 시장이 활기를 띨 전망이다. 또 용인 상갈동, 수원시 영통동ㆍ망포동 일대 아파트도 수혜가 예상된다. 서울지하철 7호선 연장선 온수~부평구청 구간도 10월 개통될 예정이어서, 7호선으로 강남까지 한번에 진입할 수 있는 부천 중동신도시를 비롯한 인천 부평구 지역의 수혜가 예상된다.

다만 지하철ㆍ전철 등이 개통하기 전에 가격이 크게 오른 경우가 많아 내집마련 시 유의할 필요가 있다는 지적도 나온다.


▶재건축ㆍ재개발 희소성 가진다=지난해 서울 재건축ㆍ재개발 지역에서 신규 분양에 나섰던 주택 물량은 이렇다 할 힘을 못 썼다. 박원순 서울시장은 개발정책에 있어 인위적 속도조절은 없을 것이라 밝히긴 했지만, 가락시영아파트 종(種)상향 결정 이후 이렇다 할 추가 조치가 없어 실질적으로는 제동이 걸린 모습이다. 이 경우 물량 감소에 따른 희소가치로 기존 재건축ㆍ재개발 지역 신규 공급물량의 몸값이 더욱 높아질 것으로 보인다.

대부분이 도심 주요 위치에 있고, 개발이 진행되면서 주변 도로나 편의시설 등 기반시설도 함께 정비되는 특징이 있어 주거환경 개선 효과가 뚜렷하다. 보통 대형 브랜드 아파트가 자리 잡는 경향이 있어 수요자 입장에서 리스크도 작아 관심 가져볼 만하다.

상반기 중으로 금호동 재개발 물량과 학군이 좋은 서초구 방배동ㆍ도곡동 지역의 물량이 공급될 것으로 알려져 주목된다. 또 미분양 물량 가운데에서도 입지 여건이 좋은 곳들이 있어 굵직한 개발호재가 줄을 잇고 있는 용산구ㆍ마파구 일대 물량에도 주목할 필요가 있다.

리얼투데이 양지영 팀장은 “아직 시세가 저렴하고 혜택을 많이 주고 있는 이 시점을 내집마련 시기로 잡는 것도 하나의 방법”이라며 “재건축ㆍ재개발은 기본적으로 도심에 몰려 있다는 입지적 강점이 있어 향후 시장이 호황일 때 가치가 다시 상승할 가능성이 크다”고 조언했다.

▶수익형 부동산 인기는 계속된다=부동산 거래를 통한 차익실현을 기대할 만한 시장상황이 아닌 탓에 수익형 부동산의 인기는 더욱 뚜렷해질 전망이다. 다만 도시형 생활주택이나 오피스텔 등의 공급이 과잉된 지역의 경우 수익률 저하가 예상돼 차별화된 임대 전략도 필요한 상황이다.

상반기에 전국에서 공급이 예정된 오피스텔은 10곳 3621실이고 도시형 생활주택은 3곳 668가구. 인허가 상황이나 건설사들의 분양시기에 따라 약간씩 변동이 예상되는 가운데 물량이 더욱 늘어날 것으로 보인다.

이미윤 부동산114 과장은 “오피스텔의 인기가 높아지면서 주요 지역의 물건들은 매매가나 분양가가 적정선 이상으로 형성된 곳도 있고, 공급이 늘어나 수익률이 낮아지게 되는 부담도 생겨났다”며 “기존에 오피스텔을 다수 보유하고 있다면 내부시설 노후화에 따른 상품성 저하로 임대수익이 더 떨어질 수도 있기 때문에 어느 시기에 처분할 것인가도 고려해야 할 것”이라고 밝혔다.

대표적인 수익형 부동산인 상가의 경우엔 단지내 상가가 요주의 대상이다. 대규모 상권은 아니더라도, 불황 시기에 배후 거주세대를 바탕으로 최소 안정적 수요기반을 가지는 장점이 있기 때문이다. 다만 내정가 대비 150% 이상의 낙찰가율이나, 주변상가가 지나치게 많은 단지내 상가는 수익률이 떨어지므로 치밀한 사전조사가 필요하다.

<백웅기 기자 @jpack61> 
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