재건축 아파트값 하락세가 일단 주춤한 것으로 조사됐다. 특히 송파구에서 하락폭이 크게 줄었다. 강남권 가운데 서초구만 유일하게 오른 것으로 나타났다. 특히 정부가 주택 재건축 사업의 ‘세금폭탄’으로 불리는 재건축 초과이익환수제를 제도 시행 4년여만에 전면 손질키로 함에 따라 향후 재건축 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.

8일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 조사한 자료에 따르면 4월 수도권 재건축 매매변동률은 전월(-0.57%)보다 0.24% 포인트 오른 -0.33%를 기록했다.

▶ 잠실주공5단지, 가락시영 반짝 거래=서울은 -0.36%로 전월(-0.66%)대비 0.30% 포인트 올랐다. 지역별로는 △강동구 -1.42% △송파구 -0.77% △강남구 -0.12% △용산구 -0.55% △영등포구 -0.04% 순으로 떨어졌고 △서초구만 유일하게 0.15% 올랐다.

특히 송파구에서 낙폭이 가장 크게 줄었다. 송파구는 지난 3월 -2.14% 떨어지면서 서울 재건축 아파트값 하락을 견인했다. 하지만 개포지구단위계획안 통과 영향으로 잠실주공5단지, 가락시영 등에서 반짝 거래가 있었다.

잠실동 주공5단지 113㎡가 4천5백만원 하락한 10억5천만~10억8천만원, 가락동 가락시영1차 50㎡가 7백50만원 하락한 5억9천만~6억5백만원이다.

4월 하락폭이 가장 큰 강동구는 금리인상과 DTI규제의 원상 복귀 후 매수세가 눈에 띠게 줄었다. 3.22대책에 따른 취득세 인하 방침에도 불구하고 꽁꽁 얼어붙은 매수심리가 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않고 있다.

실제 서울부동산정보광장에서 확인한 결과 4월 강동구 재건축 아파트 거래건수는 8건에 불과하다. 둔촌동 둔촌주공1‧4단지, 고덕동 고덕시영과 주공2단지, 상일동 주공3단지에서 거래가 있었다.

고덕동 고덕주공2단지 60㎡가 3천만원 하락한 6억8천만~7억1천만원, 둔촌동 둔촌주공2단지 83㎡가 1천5백만원 하락한 8억9천만~9억원이다.

강남구는 4월 초 반짝 상승세를 보였던 재건축 매매가가 4월 중순 이후 하락세로 돌아서면서 반등에 성공하지 못했다.

개포주공도 급매물 위주로 거래가 늘었으나 관망세를 띤 수요자들이 많아 시세 회복세가 더딘 상황이다. 오는 6월 이주 예정인 청실아파트도 시세 상승 기대감이 줄면서 저렴한 매물에서도 거래가 힘들다.

개포동 개포주공1단지 60㎡가 4천5백만원 하락한 13억5천만~13억8천만원, 대치동 청실2차 162㎡가 7천만원 하락한 16억6천5백만~18억1천5백만원이다.

반면 서초구는 강남권 가운데 유일하게 재건축 아파트값이 올랐다. 이유는 한신1차 아파트 용적률 완화 결정 때문이다. 당초 280% 이하에서 법정상한 용적률인 300%까지 높일 수 있게 된 것이다. 집주인들은 매물을 회수하고 호가를 높이고 있다. 하지만 가격 부담 때문에 매수자들이 선뜻 거래에 나서지 못하는 분위기다. 반포동 한신1차 106㎡가 1억원 상승한 21억~22억원이다.

경기 재건축 매매가변동률은 -0.19%를 기록했다. 전월(-0.08%)대비 더 떨어졌다. 과천시(-0.22%), 성남시(-0.14%), 광명시(-0.08%) 순으로 하락세를 보였다.

과천시는 원문동 주공2단지 등에 대한 구역지정 재 공람공고가 3월말부터 이뤄졌지만 시세가 탄력을 받지 못하고 있다. 침체된 주택시장 분위기로 투자수요가 줄면서 거래가 거의 없는 상황. 원문동 주공2단지 52㎡가 1천5백만원 하락한 6억4천만~7억1천만원, 별양동 주공4단지 76㎡가 7백50만원 하락한 4억8천만~5억4천만원이다.

성남시는 신흥동 주공을 중심으로 가격이 떨어졌다. 이유는 거래 위축이다. 전반적인 경기상황이 좋지 못하다 보니 매수자들의 관망세가 짙다. 신흥동 신흥주공 92㎡가 5백만원 하락한 4억7천만~5억1천만원이다.

광명시는 철산동 일대 재건축 아파트가 약세다. 재건축 사업 추진이 미진하다보니 수요자들이 매수를 꺼리면서 거래가 더 어려워지는 분위기다. 철산동 주공10단지 50㎡가 7백50만원 하락한 2억8천만~3억5백만원, 주공11단지 43㎡가 5백만원 하락한 2억4천만~2억6천만원이다.

인천 재건축 매매매가변동률은 전월과 동일한 -0.31%를 기록했다.

대부분 지역이 보합세를 보인 가운데 인천은 서구를 중심으로 가격이 떨어졌다. 거래가 매우 뜸한 가운데 급매물이 거래됐고 급매가격으로 거래된 것이 시세로 반영됐다. 석남동 롯데우람 66㎡가 1천만원 하락한 1억4천만~1억5천만원, 79㎡가 5백만원 하락한 1억6천5백만~1억7천5백만원이다.

▶정부, 재건축 초과이익 환수제 손질한다=현재 국회에 의원입법으로 상정된 법 개정안을 토대로 재건축 부담금의 부과 방식을 변경할 가능성이 크지만 제도를 아예 폐지하는 방안도 검토되고 있다.

국토해양부 고위 관계자는 “참여정부에서 만든 재건축 초과이익환수방식에 개선이 필요하다는 점을 인식하고 있다”며 “지난해부터 실제 부담금 부과 단지가 생기기시작한 만큼 제도를 합리적으로 개선할 계획”이라고 말했다.

재건축 초과이익은 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 그 이익분이 가구당 3천만원 이상일 경우 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하는것이다.

2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 신청한 단지부터 적용되며 실제 부과는 재건축이 끝난 입주 시점에 이뤄져 제도 도입 4년여만인 지난해 10월에야 서울 면목동과 중랑구 묵동의 연립주택 단지 2곳에 부담금이 처음 부과됐다.

하지만 현행 방식은 개발이익 산출 방법이 복잡하고, 2006년 이전에 재건축 추진위를 설립한 단지는 아파트 공시가격이 발표되지 않아 정확성이 떨어진다는 지적이 많았다.

재개발 등 다른 개발사업과의 형평성 문제와 더불어 미실현 이익에 대한 과세 문제, 재산권 침해, 소급입법 등 위헌논란도 여전하다.

국토부 관계자는 “다른 논란도 많지만 추진위원회 설립시점부터 개발이익을 산출하다보니 부과기간이 너무 길고, 사업이 지지부진한 단지도 개발이익이 높게 산출되는 것은 분명 문제가 있다”고 말했다.

국토부는 이와 관련, 지난 2008~2009년에 국토연구원을 통해 초과이익환수 제도개선을 위한 연구용역을 진행한 바 있다. 그러나 당시에는 실제 부과해보지도 않고 법 개정에 나선다는 비판을 우려해 공론화를 꺼리면서 수면아래로 가라앉았다.

정부가 이번에 본격적으로 초과이익환수 손질에 나서려는 것은 실제 부과 단지가 나오기 시작한데다 초과이익환수가 부동산 경기 침체로 지지부진한 재건축 사업을 더욱 어렵게 해 민간주택 공급의 걸림돌로 작용하고 있어서다.

최근 강남구 개포지구, 강동구 고덕·둔촌지구, 송파구 가락 시영 등 5층 이하 저밀도 재건축 아파트 단지의 재건축이 코앞으로 닥치면서 ‘세금폭탄’이 현실화될 것이라는 우려가 커지고 있다.

강남권의 저층 재건축 단지는 10여년전에 추진위원회를 설립해 사업 개시시점의시세가 낮은데다 일반분양분이 많아 초과이익부담금이 가구당 1억~2억원에 달할 것으로 추산된다.

한국감정원의 한 관계자는 “초과이익 규모가 3억원이면 1억500만원, 5억원이면 2억1천500만원의 부담금을 내야 한다”며 “양도소득세와 달리 미실현 이익에 대한 과세여서 부과시점에 조합원들의 저항이 만만치 않을 것”이라고 말했다.

국토부는 우선 국회 국토해양위원회에 계류중인 법안을 중심으로 개선방안을 검토중이다.

한나라당 손범규 의원은 지난 2009년 6월 재건축부담금의 부과개시시점을 조합추진위원회 승인 시점에서 조합설립 인가시점으로 늦춰 재건축 부담금의 규모를 줄이는 내용의 재건축 초과이익환수법 일부 개정안을 발의해 국회 계류중이다.

또 지난 4월에는 한나라당 임동규 의원이 재건축초과이익 환수제도를 없애자며 폐지안을 발의해놓은 상태여서 다음달 열릴 6월 국회를 기점으로 논의가 본격화될 전망이다.

현재 정부와 국회는 법안을 전면 폐지하는 쪽에는 부담을 느끼고 있어 부과 시점을 늦추거나 부과 방식을 바꾸는 ‘절충안’을 찾을 가능성이 커보인다.

앞서 국토연구원은 연구용역에서 현행 방식 대신 ‘용적률 증가분의 가치’를 금액으로 환산해 부담금을 부과하는 방법을 대안으로 제시한 바 있다. 이는 현행 용적률이 100%인 저밀도 아파트가 재건축으로 250%까지 지을 수 있게 됐다면 용적률 증가분인 150%에 대한 가치를 돈으로 따져 조합에 부과하자는 것이다.

강주남 기자@nk3507>

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