정부가 양도세 비과세 요건 중 하나인 2년 거주 요건을 폐지함에 따라 주택시장에 미칠 영향에 관심이 모아지고 있다. 특히 그동안 실거주 여건이 열악해 재개발, 재건축 아파트 투자를 꺼렸던 수요자들에게 2년 거주요건 폐지는 반가운 소식이 아닐 수 없다.

▶거주환경 열악한 재개발ㆍ재건축, 거주요건 폐지로 전세끼고 투자 가능=서울, 과천 및 5대 신도시의 양도소득세 비과세 요건이 완화된다. 이에 따라 1가구 1주택자가 9억원 이하의 주택을 보유한 경우 종전에는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖춰야 양도세 비과세 혜택이 주어졌지만 앞으로는 3년만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

재건축ㆍ재개발의 경우 실거주 여건이 다소 열악해 투자 시 거주에 대한 부분이 걸림돌로 작용했다. 이로인해 위장전입 등의 문제가 불거지기도 했다. 그러나 이번 대책에서 2년 거주요건이 폐지됨으로써 전세를 낀 투자가 가능해져 재개발ㆍ재건축에 관심을 갖고 있는 투자자들에게 희소식이다.

부동산정보제공업체 부동산114에 따르면 서울, 과천, 1기신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동) 5곳의 9억원 이하 재건축 추진 단지 물량은 총 6만 5천여 가구에 달한다.

지역별로는 ▷강동 2만 630가구 ▷송파 1만 1250가구 ▷강남 8817가구 ▷과천 7592가구 순으로 많다. 특히 안전진단통과 이후 단계의 물량은 5만 가구에 육박한 수준이다. 다만 최근 서울시, 경기도 재건축, 재개발 정비사업이 조정 중에 있어 사업진행 속도는 다소 시간이 걸릴 수 있다.

▶2종 일반주거지역 층수제한 폐지=여기에 가락시영, 둔촌주공 등 2종주거지역 재건축의 경우에는 층수제한 변수가 제거되면 3종 상향 시도가 무산되더라도 층고 개선의 효과를 낼 수 있을 것으로 기대되고 있다. 최근 가락시영의 경우 3종 상향 시도가 보류되면서 거래, 가격 모두 위축된 모습을 보이고 있다.

향후 가격 상승 기대가 쉽지 않아 양도세 비과세 기대감이 반감될 수도 있다. 전세를 끼고 투자 한다고 해도 해당 지역의 선호 아파트 가격은 아직은 상당히 고가여서 자기자본 부담이 큰 것이 사실이다. 이혜련 부동산114 리서치센터 연구원은 “대출을 이용한다고 해도 향후 이자상환 부담이 더 커질 전망이어서 해당 지역의 거래와 수요회전이 수도권 전반으로 확산될 가능성이 크지 않아 보인다”고 분석했다.

강주남 기자 @nk3507>
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