정부가 침체된 건설ㆍ주택시장을 살리기 위해 ‘5.1 대책’을 내놨지만, 변죽만 울리는 정책 처방에 그쳐 실질적인 효과는 반감될 것이란 목소리가 높다.

특히 이번 대책의 핵심인 ‘양도세 비과세 거주요건 폐지’의 경우 매도자에 대한 출구전략 성격이 짙어 집값이 떨어지고 수요자 우위인 현상황에서 거래활성화를 꾀하기에는 한계가 있다는 지적이다.

야당과 시민단체 등 일부에서는 주택 투기자에 대한 ‘출구’를 열어줬다는 비난과 함께 ‘원정투자’를 유발할 수 있다는 불만이 제기돼 정부 의도대로 오는 6월 임시국회에서 ‘소득세법 시행령’이 통과될 수 있을지도 미지수다.

또한 지난 ‘3.22대책’에서 취득세 감면 적용 시점을 명확하게 하지 않아 오히려 시장 불확실성을 키웠던 것처럼, 이번에도 발표시점부터 소급 적용되지 않을 경우 6월 법 통과시까지 거래위축이 불가피하다는 전망도 나온다.

▶집값 떨어지는데, 양도세 타령(?)=최근 수도권 부동산시장 침체 원인은 금리인상과 미분양주택 증가, 값싼 보금자리주택 공급 등으로 향후 집값이 더 떨어질 수 있다는 전망이 우세해지며 주택 대기매수자들이 전세로 눌러앉아 시장을 관망하고 있기 때문이다.집을 사고 싶은 사람도 LTV(주택담보대출인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제로 금융권 차입이 사실상 막혀 있다.특히 가장 강력한 주택 수요억제 정책인 DTI규제 부활은 향후 집값이 추가하락할 수 있다는 심리적 위축으로 이어져 4월 서울 매매거래 건수가 전달의 3분의1 수준으로 급감했다.

전문가들은 정부의 이번 ‘5.1대책’이 실종된‘주택 매수 수요’를 활성화 시키기 위한 처방이 아니라, 엉뚱하게도 매도자에 대한 출구전략을 제시한 것으로 평가하고 있다.

김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 “향후 주택가격 상승 기대감이 낮은 상태에서, 집값이 오른 것을 전제로 한 ‘양도세 비과세’에 대한 시장 기대감은 반감될 수 밖에 없다”며 “소급적용 등을 분명히 하지 않은 것도 시장혼란을 부추긴‘3.22대책’의 전철을 밟을 소지가 높다”고 진단했다.

재건축 임대비율 의무화 등 재건축 규제를 풀어 근본적인 수급불균형을 해소할 도심 아파트 공급을 늘려야 한다는 주문도제기됐다.김현아 건설산업연구원 연구위원은 “다세대ㆍ다가구 등은 도심 전월세난 해결에 단기적인 효과가 있을 수 있지만, 장기적으로 도심내 난개발을 유도하고 주차난과 사생활 침해 등 주거환경을 열악하게 만들 수 있다”고 말했다.

▶어느 정도의 집값상승ㆍ투자수요 용인해야=거래시장 위축은 전세시장 불안으로 이어지고 있다. 전셋값이 치솟으면서 지난 2009년 1월 39.8% 수준에 머물던 수도권의‘집값 대비 전셋값 비율’은 지난달 49.4% 까지 급등하며 서민 주거불안을 가중시키고 있다.

전용 85㎡기준 서울 송파구 잠실 일대 5억~6억원대, 서초구 일대 7억~8억원대 고가 전세입자들을 주택매수세로 전환시키지 않고서는, 도미노처럼 확산되는 지역별ㆍ가격대별 전세난을 막기에는 역부족이라는 평가다.

전반적인 집값 안정속에 전세난을 잡기 위해서는 물가상승률 범위 내에서 투자수요와 집값 상승을 용인해줘야 한다는 지적도 제기된다.

이른바 ‘집을 살 수 있는 능력’이 있는 세입자를 주택거래시장으로 돌리기 위해서는 DTI규제 완화와 분양가상한제 폐지, 개발이익환수제와 소형평형 의무비율 등 재건축ㆍ재개발 규제 완화 등 투자수요를 촉발할 수 있는 당근책이 필요하다는 얘기다.

박상언 유엔알 대표는 “전세난 해소와 주택거래 활성화를 위해서는 물가상승률이나 이자부담 수준의 주택가격 상승을 용인해주는 사회적 합의가 필요하다”고 말했다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “현재의 침체된 주택거래시장을 되살리기 위해서는 실수요 뿐 아니라, 투자수요를 견인할 만한 정책이 필요하다”고 주장했다.

임기흥 신한은행 부동산전략팀 부부장은 “수요가 있는 곳에 시장이 형성될 수 있도록 반시장적인 DTI규제와 분양가상한제를 조속히 폐지해야 한다”며 “잠재적인 수요층이 전세시장에서 이탈해 매매시장으로 진입할 수 있도록 유도하는 것이 근본적인 해결책”이라고 강조했다.

강주남 기자@nk3507>
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