김제경 투미부동산컨설팅 소장.

[헤럴드경제=박로명 기자] “이제 ‘몸테크’는 더 이상 의미가 없습니다. 재건축·재개발 사업의 관건은 사업성인데, 1990년대에 준공된 서울 노후 아파트 중 사업성이 높은 곳은 손가락으로 꼽을 정도입니다. 반면 신축 선호 현상을 갈수록 강해져 신축과 구축 아파트값 격차는 갈수록 벌어질 것입니다.”

재건축·재개발 분야 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 헤럴드경제와의 인터뷰에서 이 같이 밝혔다. 그는 “최근 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 선호 현상이 강해졌지만, 무조건 신축으로 가는 추세는 이제부터 시작”이라며 “신축이 오르면 구축도 오를 것이라고 생각하지만, 신축이 3억 뛸 때 구축은 1억 뛰는데 그치면서 가격 차이가 점점 커질 것”이라고 말했다.

김 소장은 치솟은 공사비로 아파트 소유주들이 부담해야하는 분담금이 늘어나면서 새 아파트 선호 현상이 강하게 나타나고 있다고 강조했다. 그는 “최근 인건비와 원자재값 상승 여파로 3.3㎡당 공사비가 800만원에서 900만원에 이르고, 머지않아 3.3㎡당 1000만원을 넘어설 것”이라며 “곧 한 가구당 평균 분담금 5억원 시대가 올 것”이라고 말했다.

주거환경연구원에 따르면 지난해 서울 지역 재건축·재개발 평균 공사비는 3.3㎡당 754만원으로 1년 전(673만원)에 비해 12% 상승했다. 조합이 시공사 선정 입찰공고 때 3.3㎡당 공사비 900만원을 제시해도 유찰되는 일이 발생하면서 향후 일반적인 공사비 수준이 3.3㎡당 1000만원대까지 치솟을 수 있다는 분석이 나온다.

김 소장은 “재개발·재건축을 추진하는 구축 아파트는 지금부터 시작해서 완공·입주까지 최소 10년에서 최장 20년을 봐야한다”며 “구축을 매수해 재건축·재개발이 끝나기까지 기다리는 시간, 공사비 인상분 등 기회비용을 종합적으로 따져보면 처음부터 신축으로 가는 게 유리할 수도 있다”고 덧붙였다.

그러면서 그는 “앞으로 전용면적 84㎡인 33평대 아파트의 재건축 분담금이 5억원까지 올라간다고 가정하면 신축과 구축 아파트값 격차는 5억원 이상 벌어지게 될 것”이라며 “신축 가격이 더 오르거나, 어정쩡하게 재건축 기대 ‘프리미엄’이 붙은 구축 가격이 조정될 것으로 보인다”고 말했다.

김 소장은 “결국 신축에 사는 게 목표라면 애매한 구축에 투자해 기약 없이 재건축·재개발만을 기다리기보다 처음부터 신축을 매수하는 전략이 더 낫다”며 “만약 신축을 매수할 자금 여력이 없다면 차선책으로 재개발·재건축 단지의 사업성을 정확히 분석한 후 투자를 해야한다”고 강조했다.

김 소장은 다음달 2일 서울 삼성동 코엑스 더 플라츠에서 열리는 ‘머니페스타’에서 ‘in서울 신축아파트의 꿈…반드시 주목해야할 이 곳’이라는 주제로 강연에 나선다. 이날 실수요자들과 투자자들이 관심을 가질 만한 유망 지역에 대해 구체적으로 소개할 예정이다. 그는 “서울 신축은 입지가 우수할수록 좋지만 사람마다 현실적인 여건을 고려해 매수 기준을 세워야 한다”고 밝혔다. 세미나 참가를 희망하는 사람은 헤럴드머니페스타2024 홈페이지에서 신청할 수 있다. 현재 무료 사전등록이 진행 중이다.