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  • <사설> LTV 초과 급증, 집값 추가하락 막아야
주택시장 불황으로 담보가치인정비율(LTV)이 서민들에게 공포로 다가오고 있다. 집값이 계속 떨어져 주택담보대출의 잔액이 LTV를 넘어서는 경우가 빠르게 늘고 있는 것이다. 이로 인해 미국의 서브프라임 모기지를 능가하는 금융 위기가 닥칠 수 있다는 관측마저 나돌고 있어 더욱 불안하다. 가계의 부실은 결국 금융권 부실로 이어지고 이는 곧 금융시스템의 와해를 의미한다. 특단의 대책이 시급하다.

당장 집값 하락으로 담보가치가 크게 떨어진 아파트가 판교를 비롯 동탄 김포 광교 파주 등 수도권 2기 신도시에서만 12만가구가 넘는다고 한다. 이들 아파트는 분양받을 때 가격을 기준으로 LTV가 책정되고 상당수 입주자들이 집단으로 최고 한도를 적용받아 돈을 빌려 중도금과 잔금을 치렀다. 그런데 가격이 10~20% 떨어지는 바람에 LTV 한도가 저절로 초과된 것이다. 가령 분양가 3억원짜리 아파트가 20% 하락하면 LTV 한도(50%)는 1억5000만원에서 1억2000만원으로 줄어든다. 이렇게 초과한 3000만원은 만기가 도래하면 일시에 갚아야 한다. 이자 내는 것만 해도 버거운데 원금 일부까지 상환하려니 등이 휠 지경이다. 견디다 못해 집을 내놓고 있지만 이런 급매물이 쏟아져 집값은 더 떨어지는 상황이다. 그나마 ‘급급매물’로 내놔도 거래가 거의 없다. 자칫 연체이자까지 물게 되면 더 이상 버틸 재간이 없다.

비단 수도권 2기 신도시만의 문제가 아니다. 은행권 주택담보대출 중 15%에 해당하는 44조원이 이미 LTV 한도를 넘어섰다. 부실화 가능성이 그만큼 높아지고 있다는 것이다. 더 걱정스러운 것은 이런 추세가 앞으로 더 가속화되고 있으며 글로벌 경기침체와 맞물려 장기화되고 있다는 점이다. 사정이 이렇다 보니 금융당국은 은행들이 LTV 한도 초과분을 신용대출로 전환하거나 장기 분할 상환할 수 있도록 지도하고 있지만 효과는 의문이다. 당장 상환 부담이 줄어드는 미봉책은 되겠지만 근본적인 해법은 될 수 없기 때문이다.

보다 더 실질적 처방이 필요하다. 대출 원리금을 갚기 어려운 가정의 주택은 원하는 경우 은행이 아예 넘겨받고, 거주자에게 환매조건부로 임대를 해주는 방식도 고려해볼 만하다. 민간사업자들이 임대사업에 뛰어들 수 있는 여지를 넓혀줘야 한다. 부동산 거래 활성화를 위한 다주택자 양도세 중과 폐지와 부동산 거래세율 대폭 인하는 기본이다. 집값의 추가적인 하락을 막지 못하면 우리 경제는 헤어날 수 없는 수렁에 빠지게 된다. 우물쭈물할 시간이 없다.
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