MC 성기영: 7월 중순 매매시장은 연중 가장 비수기에 긴 장마까지 겹치다 보니 맥을 추지 못하는 분위깁니다. 반면 전세시장은 오히려 더 빨라져 벌써부터 난리입니다. 서울에서 수도권으로 확산되는 분위깁니다. 한 주간 부동산 시장 점검해드립니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.-매매 약세, 전세 강세 양극화가 더 심해지는 분위기죠. 매매시장 분위기는요?
▲그렇습니다. 매매시장, 특히 수도권 매매시장은 서울은 물론이고 수도권 외곽도 정말 한산한 모습니다. 계약서 한 장 제대로 못 쓴 중개업소가 두루룩하니까요. 전국 아파트 거래량이 3개월 연속 감소한데서도 시장 냉기를 찾아볼수 있는데요.
국토해양부 발표를 보면 지난달 신고된 전국의 아파트 실거래 건수는 총 4만6885건으로 전월(4만8077건) 대비 2.5% 감소했습니다. 지역별로는 수도권이 1만4489건, 지방이 3만2396건으로 각각 전월 대비 3.9%, 1.8% 줄었습니다.
계절적 비수기와 집값 상승에 대한 기대감 저하로 거래량이 즐어든 것이죠.
아파트 실거래가 하향 안정세추세도 두드러지고 있는데요. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡는 지난 5월 8억9900만~9억2600만원에 거래됐으나 6월에는 8억7500만~9억원 선으로 떨어지는 등 수도권 대부분의 아파트가 하향추세입니다. 안팔리니 더욱 떨어질 수밖에 없죠.
-매매와 달리 전세 강세를 보여 양극화가 더 심해지는 분위기죠?
▲그렇습니다. 전세가 오름 폭은 지속되고 있구요 . 예전에 매매가 대비 전세가 비율 60%는 큰 의미를 가졌습니다. 쉽게 말하면 40% 정도 자금마련만 되면 집을 살 수 있어 매매시장의 물꼬가 터지는 경계선이었기 때문이죠. 전세수요가 매매수요로 돌아섰죠. 하지만 현재는 그것 조차 의미가 없습니다. 나홀로 전세강세인 것이죠.
최근 한 부동산포털이 수도권에서 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상인 가구수를 조사한 결과 1년 전 16만3413가구에 비해 무려 214.9% 급증한 51만4593가구에 달한 것으로 나타났는데요.
이 정도라면 매매시장이 움직였을 법 한데 시장은 전혀 딴판이거든요. 특히 2010년 전세가격이 크게 오르면서 61.6%가 늘어난 데 이어 올해 35만1180가구가 60% 기준을 넘어서 이 통계를 과거 경험치에 대입해 보면 매매시장이 크게 움직였어야 한다는 얘기죠. 하지만 되레 하락하고 있는 양상이니 시장구조가 변했다고 봐야 합니다.
다만 수도권의 평균 전세가 비율은 29개월째 연속 상승해 지난 5월 49.7%, 서울 전세가도 지난 2009년 2월 저점(38.3%)을 통과한 이후 꾸준히 올라 47%를 기록, 아직 매매시장을 움직일 정도는 아니라는 점도 참고해야 할 것 같습니다. 좀 더 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.
-이주수요까지 겹치면서 가을 전세난이 만만치않을 것이라는 전망들이 나오던데요.
▲전셋집이 근본적으로 줄어들고 있는데다 수요는 꾸준히 증가, 쉽사리 해결될 것 같지 않습니다. 앞서서 말씀드린 대로 1년만에 전세가 비율 60% 이상 가구 수가 급격히 늘어난 것은 매매가격은 떨어진 반면 전세가격은 올랐기 때문입니다. 실제로 작년 7월부터 현재까지 전세가는 10.5% 올랐으나 매매가는 0.87% 내렸습니다.
지역별 전세가 상승폭은 경기 13.18%, 신도시 12.18%, 서울 10.5%, 인천 2.91% 순이었습니다. 반면 매매가는 인천 -1.58%, 서울 -0.93%, 경기 -0.82%, 신도시 -0.27%로 전 지역에서 예외없이 하락했습니다.
하반기에도 전세가 급등 현상이 빚어지면서 비율이 60%를 넘는 가구 수는 늘어날 전망입니다. 양극화가 더욱 심화된다고 봐야죠.
-전ㆍ월세 시장에 대해 좀 더 알아보죠, 이미 강남은 시작됐고 수도권으로 확산되는 추세인가봐요. 예년 보다 빨라진거죠?
▲매물 자체가 귀해 부르는 게 값. 벌써 강남은 난리입니다. 최근 1~2개월 사이에 전셋값이 3000만~5000만원이나 뛰었습니다. 주당 0.5% 정도 오른다고 봐야죠. 한달에 2% 정도.
예를 들면 올 가을 진원지는 재건축을 추진 중인 대치동 청실아파트와 리모델링 사업이 진행 중인 우성 2차아파트로 볼수 있는데 이들 아파트가 지난 6일과 7일 각각 이주공고를 내고 입주자 이주에 들어가면서 우려했던 강남발 전세대란이 점차 현실로 나타나고 있습니다. 대치동 삼성 래미안 85㎡는 3억5000만~3억8000만원에서 4억2000만~4억5000만원으로 7000만원이나 올랐고, 은마아파트 112㎡는 4억1000만~4억2000만원에서 4억5000만원까지 호가가 뛰었습니다. 중형대 매물이 오르고 매물이 부족한 상황입니다.
이는 서초구와 송파구 등 인근 지역으로 재건축발 전세난이 번질 것이고 분당-판교까지 이어질 것으로 보입니다. 국민은행 조사결과 지난 4월 말과 5월 초 하락세(-0.1%)를 보이던 강남구의 전세값 상승률은 5월 마지막 주부터 다시 뛰기 시작해 6월 마지막 주에는 전주 대비 0.9%까지 올랐습니다.
-매물이 없으면 더 오르고 주변지역까지 확대되겠죠?
▲가격이 일찍 뛰었는데 문제는 임차인들이 몰려들고, 남아있는 물건이 없다는 것입니다. 대치동 청실아파트 이주자들만해도 그렇습니다. 아이들 교육문제 등으로 인근에 거주해야 하는데 매물도 없고, 전세값이 너무 올라 반전세를 할지, 평수를 낮추거나 연립주택으로 옮길 지를 고민하는 상황입니다.
현재는 비수기 이주초기이지만 좀 더 시간이 흐르면 잠실 강동 분당 판교 용인 수원 등으로 도미노 처럼 번져나가면서 강도가 커져 갈 것입니다. 우성 2차는 오는 10월까지, 청실아파트는 12월까지 각각 이주를 마쳐야 해 막판까지 이 곳에서 새집을 구하지 못한 이주대상자들은 결국 가을부터 주변지역으로 넘어가 연쇄적으로 전세난을 유발할 것으로 예상됩니다. 미리 미리 서둘러야 할 것 같습니다.
하지만 다른 지역의 경우 일부 오르는 지역이 있을 수 있으나 그리 큰 문제는 아닐 것 같습니다.
-좀 화제를 바꿔보죠. 용산이 말도 많고 탈도 많았는데 사업 숨통이 좀 트이나 보죠?
▲그동안 코레일 측과 추진 컨소시엄 간에 마찰로 답보 상태에 있던 용산국제업무지구 개발사업이 유상증자와 코레일 측의 대폭 양보로 급물살을 탈 조심을 보이고 있습니다.
코레일과 용산역세권개발㈜은 13일 서울 광화문빌딩에서 ‘용산국제업무지구 개발사업 정상화 방안’을 발표, 사업자인 드림허브㈜가 4000억원의 유상증자를 단행해 현재 자본금 1조원을 1조4000억원으로 증액한다고 밝혔습니다. 30개 출자사가 전원 증자에 동의, 속도감을 가질수 있을 것으로 보입니다.
또 사업부지를 갖고 있는 코레일도 분양수입이 들어오기 전까지 필요한 자금을 마련해주기 위해 4000억원의 유상증자를 전제로 국제업무지구에 들어서는 4조1632억원짜리 랜드마크 빌딩을 선매입한다고 발표, 자금에 숨통이 트이게 됐습니다.
건설사들은 공사비 떼일 염려를 덜고 지급보증 부담을 지지 않으면서 편하게 시공에만 전념할 수 있게 돼 건설사들의 사업 참여가 늘어날 것으로 보입니다. 외부 투자유치에 대한 기대감도 커진게 사실입니다.
하지만 분양리스크-사업리스크는 여전히 불안감을 주고 있는데다 이로인해 사업참여도가 떨어지기 떄문에 중간 중간 지연과 마찰이 지속될 것으로 보입니다. 평당 분양가 2500만원대 쉽지않죠. 분양수익이 문제입니다.
총 30조원을 투자해 국제업무시설, 호텔, 백화점, 쇼핑몰, 문화시설, 아파트 등 총 67개동의 건물을 조성하는 이 사업은 36만명의 고용창출, 연간 500만명의 외국인 관광객 유치 등이 예상됩니다.
용산개발사업은 오는 12월 도시개발 계획변경 승인을 받고, 2013년 6월 착공 및 분양에 돌입해 당초 예상보다 1년 늦어진 2016년 12월 준공될 예정입니다.
-집을 사야 되나 말아야 되나 고민입니다. 산다면 언제, 어떻게 해야 하나요. 조언 부탁드립니다.
▲결론부터 말씀드리면 큰 집이나 투자는 조심해야 하지만 실수요 주택구입은 필요합니다. 2010인구주택센서스에서도 밝혀졌듯이 아직 유효수요가 존재하는데다 지역별로 수급불균형 우려, 또 도시권 수요 발생 등 여러요건을 감안하면 실수요 접근이 필요합니다. 시기적으로는 지금이 최적, 비수기 급매물을 찾아나선다면 최상입니다. 분양도 조건양호하구요.
국토연구원 부동산시장연구센터에서 전국의 대학교수, 연구기관, 언론계, 금융기관, 업계 등에서 종사하는 주택 전문가를 대상으로 조사한 ‘실수요자의 주택구입 적정시기에 대한 전문가 조사’를 실시한 결과가 나왔는데요. 모두 구입을 권하고 있습니다. 또 시기를 하반기로 택했습니다. 응답자의 48.6%가 ‘공급감소, 가격 저점통과, 견실한 경제성장세’ 등의 이유로 올 하반기를 주택구입의 적정시기로 보고 있는 것입니다.
또 내년 상반기를 적정시기로 보는 응답자도 31.4%로 나타나 총 80%의 응답자가 올 하반기와 내년 상반기를 실수요자의 내집 마련 적기로 내다봤습니다. 시장이 8부 능선까지 온 것으로 판단하고 있는 것입니다. 바닥장세인 지금 주택을 구입해도 무방할 것으로 생각됩니다.
(www.changapt.com)
