문화·레저등 워터프론트 조성 불구

가시화되기까진 상당시간 소요

공공기여 비율 등 개발 곳곳 암초

투자땐 장기적으로 바라봐야



’한강의 공공성 회복’을 모토로 서울시가 2009년 지정한 한강변 5개 전략정비구역(성수ㆍ압구정ㆍ여의도ㆍ이촌ㆍ 합정)중 여의도와 이촌, 합정의 지구단위계획 수립이 완료되면서 기대감이 고조되고 있다.

서울시는 이들 3개 구역을 공원과 문화, 레저, 상업시설이 어우러진 워터프론트로 조성하는데 초점을 맞췄다.

이번에 발표된 계획안은 장기적인 개발 청사진으로, 구체적인 사업 진척이 가시화되기까지는 상당기간이 소요된다. 당장 부동산 시장에 미치는 파장은 제한적이란 분석이 다수다. 장기적 차원에서 투자가 바람직하다는 조언이다. 또 여의도는 40%에 달하는 공공기여 비율이 향후 개발 과정에서 적잖은 걸림돌로 작용할 소지도 많다.

▶관심은 높아지지만, 시장은 관망= 3개 전략정비구역에 대한 지구단위계획이 발표되자 인근 부동산에는 용도지역 상향 등에 따른 사업성 개선이 가져올 파장을 문의하는 전화가 이어졌다.

시는 여의도 글로벌타운 조성사업의 성공을 담보하기 위해 여의도 아파트지구를 3종일반주거지역에서 상업지역으로 상향했다. 여의도 서울부동산의 봉규도 대표는 “지구지정전부터 관심을 가져오던 투자자 중심으로 문의가 많이 오고 있다”면서 “아직 구체적인 매수 움직임은 나타나고 있지 않지만, 장기적인 개발 플랜인 만큼 관심도는 높아질 가능성이 크다”고 말했다.

여의도 일대 노후 재건축 대상 아파트들은 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 하락세를 보이다, 지난해 11월 이후 회복세를 보이면서 급매물이 대부분 소진된 상태다. 이후 매도자들이 호가를 높이고 있지만, 단기적으로 상승한 가격에 대한 매수 추격은 거의 없다. 2구역 안에 있는 삼부아파트 89㎡는 현재 8억5000만∼8억8000만원 선에 호가가 형성돼 있다. 시범아파트 79㎡는 8억원 선에서 매물이 나와 있다. 또 대교아파트 122㎡의 급매물은 10억3000만원선이다. 여의도 일대 아파트들은 대부분 2∼3개월 전에 비해 약 4000만∼5000만원 올랐다.

여의도와 함께 이촌전략정비 구역 일대도 투자자들의 관심도가 높다. 한강과 접한 데다, 용산 한강로 일대의 개발 후광 효과도 누릴 수 있는 노른자다.

다만, 아직 렉스아파트를 제외하고는 구체적으로 사업이 진행되는 단지가 적어 지구단위계획 발표에 따른 체감 효과는 낮은 편이다. 이촌지구 일대 부동산 시장은 고가 아파트의 취ㆍ등록세 혜택이 종료되기 전인 지난해 말 거래가 반짝 이뤄진 뒤 재차 소강상태다. 신동아아파트 152㎡는 15억~16억 선에 호가 형성돼 있다.


▶공공기여 비율, 개발 순항의 최대 관건= 용도지역 상향에 따라 용적률과 높이 제한 등에서 혜택이 지원되지만, 그에 상응해 동반되는 기부채납은 주민들에게 적잖은 부담으로 작용하고 있다.

특히 여의도는 공공기여 비율이 40%에 달해 일부 주민들의 반발 움직임도 감지된다. 더구나 공공기여 비율 40% 가운데 30%는 토지로 제공하면 되지만, 공공 시설 설치비용 등에 들어가는 10%는 분양 수익 등을 통해 현금으로 지출되기 때문에 주민 반발을 사는 결정적 요인으로 지목된다.

시 관계자는 “공원 시설물 설치 등에 소요되는 비용은 주민들이 직접 지불해야 하는 돈” 이라며 “용적률 상향으로 개선된 분양 수익을 통해 자금을 조달하게 될 가능성이 크다”고 말했다.

이에 대해 사업지 인근의 한 공인중개사는 “노년층들은 기부채납 비율이 40%나 되는 점에 상당한 반감을 갖고 있다”며 “28일 주민들을 상대로한 사업설명회가 예정돼 있어 이때 공공기여 비율에 대한 주민들의 추가적인 요구가 가시화될 가능성이 크다”고 설명했다.

정순식 기자/ sun@heraldcorp.com