서울 2월 수익률 5.03%…공실땐 치명적 수요 꼭 확인을

서울의 오피스텔 임대수익률이 5%대 붕괴를 눈앞에 두고 있다. 오피스텔은 대표적인 수익형 부동산으로, 최근 저금리 시대 유망 투자처로 각광을 받고 있다. 시장에서는 세금과 각종 비용 그리고 공실 위험 등을 감안할 때 임대수익률이 4%대로 낮아지면 투자 매력이 더 떨어져 수익률 하락이 추가 하락을 부르는 악순환에 빠질 수 있다고 우려하고 있다.

3일 KB국민은행의 ‘3월 주택가격동향’의 오피스텔 통계에 따르면 서울 지역 오피스텔의 지난달 임대수익률은 5.03%를 기록했다.

2월에 비해 0.06%포인트 하락한 것으로, 한 달 새 0.07%포인트가 떨어진 지난 2011년 9월 이후 5년 반 만에 월간 최대 낙폭이다. 서울 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월 6.02%를 기록한 뒤 줄곧 하락세를 이어가면서 2015년 중반 5% 중반대까지 낮아졌다. 이후 하락 속도는 더 빨라지면서 마침내 5%대 마저 장담할 수 없는 상황에 놓였다.

서울의 오피스텔 임대수익률이 이처럼 급락하는 것은 공급이 급증했기 때문이다. 부동산114에 따르면 서울의 오피스텔 분양은 2005~2010년 연간 600~5000여실에 불과했지만 2011년부터 연간 1만여실로 크게 늘었다. 2015년에는 1만4000여실, 2016년에는 1만9000여실에 달했다. 저금리 기조가 장기화되는 상황에서 소액으로 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있다는 장점이 부각되자 오피스텔 시장에 뛰어들려는 투자자가 몰리면서 공급도 따라 늘어난 것이다.

하지만 공급을 뒷받침해줄 1인 및 소형가구 수요가 한계에 다다른데다, 대체재 관계에 있는 도시형 생활주택이나 소형 빌라 등도 증가하면서 수요를 나눠가졌다.

또 아파트 전세 시장이 안정으로 월세 가격이 하락하면서 오피스텔도 월세보단 전세를 선호하게 돼 임대수익률에는 악영향을 미쳤다. 실제 서울 오피스텔의 전월세 전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 지난해 11월 7% 아래로 떨어진 뒤 지난 3월 6.79%를 기록하며 줄곧 내리막이다. 서울의 대표적 오피스텔 입주 증가 지역인 서울 마곡지구에선 보증금 1000만원에 월 60~70만원이던 오피스텔 임대료가 45~55만원으로 낮아진 것으로 알려졌다.

오피스텔 임대수익률 하락은 수요과 공급이란 구조적 문제에서 비롯됐단 점에서 단기간에 반등을 기대하긴 어려울 전망이다.

오피스텔 같은 수익형 부동산은 대부분 대출을 안고 투자한다는 점에서 대출이자 상승에 민감하다. 또 하반기 도입이 논의되는 수익형 부동산의 원리금 분할상환에 따른 비용 증가를 임대료 증가로 상쇄하지 못하면 고스란히 손해를 볼 수밖에 없다.

특히 공실은 수익형 부동산에 치명적이다. 자칫 세금과 관리비 등 각종 비용만 떠안아야 하는 골칫덩이가 될 수 있다.

한 수익형 부동산 중개회사 관계자는 “분양광고에서 제시하는 수익률에 현혹되지 말고 투자하려는 지역의 오피스텔의 월세 계약이 꾸준한지, 공실은 없는지, 임대료는 얼마에 형성돼 있는지 직접 눈으로 확인해야 한다”고 조언했다.

김우영 기자/