4·7 재보궐선거에서 오세훈 시장이 당선되면서, 공약으로 내걸었던 ‘재건축 활성화’에 대한 기대가 커졌다. 부동산시장의 불안이 다시 시작되는 데 대해 정부 여당 인사들의 비판이 심심찮게 나오고 있다. 해당 비판들의 판단 근거는 한국부동산원의 아파트 주간시세지수로, 서울시 아파트매매시장의 상승폭이 커지고 있다는 것이다. 그러나 관련 통계들의 추이를 종합적으로 비교할 때 그런 비판은 설익은 것이라는 느낌이 강하다.

한국부동산원의 주간 아파트매매지수에 따르면 선거 전 0.05%대를 유지하고 있던 서울 아파트 주간상승률은 선거 후 첫 주 0.07%, 둘째 주 0.08%로 높아졌다. 두 주간 소폭 상승폭이 커지긴 했지만 이 정도 변동률 차이로 집값이 오르기 시작했다고 판단하기는 아직 이르다. 그런데 이 통계의 건축연령별 지수를 살펴보면 5년 이하 아파트의 주간변동률은 서울시 전체는 둔화되고 있고, 강남4구는 -0.01%로, 오히려 하락세를 보인다.

부동산114나 KB국민은행 주간변동률 지수를 보면, 오 시장 취임 이후 아파트 가격상승률이 높아졌다고 판단하기 힘들다. 흥미롭게도 부동산114지수 역시 서울시 전체 및 강남4구의 5년 미만 신축 아파트는 오히려 상승폭이 감소하고 있다.

종합적인 판단은 재건축 대상 단지들의 시세가 상승하고 몇몇 거래 사례에서 초고가의 경신이 발생하고 있을지 모르나 시장 전반의 상승세가 심화하고 있다고 판단하는 건 섣부른 상황이다. 흥미로운 점은 신축 아파트의 가격은 상승률이 둔화되고 있다는 점이다.

신축 아파트는 재건축을 한 결과물이다. 신축 아파트의 침체는 재건축 활성화를 통한 새 아파트 공급 확대에 대한 기대 형성의 한 단면일 수 있다. 재건축 규제 강화가 서울 시내 신축 아파트의 희소성을 높여 오히려 가격을 급등시켰던 문재인 정부 초·중반의 시장 상황과 달리, 재건축 규제 완화 기대가 신축 아파트 가격 안정을 촉발하고 있는 게 아닌가 하는 점이다.

사실 문재인 정부 재건축 규제에 대한 시장 효과는 노무현 정부 시절 재건축 규제 강화의 영향으로 발생했던 서울과 강남의 아파트 가격 변동 추이와 판박이다. 노무현 정부 때에도 재건축 규제를 끊임없이 강화했지만 강남 아파트 가격은 오히려 더 올랐다. 재건축 규제가 재건축 가능 아파트의 가격에 영향을 주지 못했다는 이야기인가. 물론 아니다. 분명히 재건축 규제는 재건축 대상 아파트 가격을 상대적으로 안정시킨다. 문제는 재건축을 통해 지어지는 신축 아파트의 가격이 희소가치로 더 크게 상승했다는 사실이다.

재건축 아파트의 시장가격은 향후 재건축을 통해 취득될 신축 아파트의 기대가격과 기대수익을 고려해서 형성된다. 노무현 정부 시기 재건축 대상으로 인지될 수 있는 당시 20~30년 이상 된 아파트의 누적 가격상승률은 신축아파트 가격상승률의 70% 정도에 불과하다. 재건축 규제 강화로 인한 비용증가 영향이 재건축 대상 아파트의 가격상승세를 제한하는 역할을 했지만 신축 아파트의 가격이 더 급격히 올랐기 때문에 재건축아파트나 주변 오래된 아파트의 가격도 절대적인 수치로 급등했던 것이다.

문재인 정부와 노무현 정부 시기 차이는 지금의 재건축 활성화의 기대는 신축 아파트의 가격을 안정시킬 수 있는 가능성을 보여주고 있다는 점이다.

재건축아파트의 단기적인 가격상승에 놀라 재건축 활성화의 방향을 틀게 되면 노무현 정부 시기, 문재인 정부 초·중반의 실수를 되풀이할 뿐이다. 재건축 아파트 가격은 신축 아파트가 입주하면서 사라질 허상이다. 재건축 활성화가 장기적인 공급 확대에 대한 시장 기대를 형성한다면 재건축 아파트에 비해 신축 아파트의 가격상승세는 상대적으로 둔화할 것이다. 지금은 공급 확대에 대한 시장의 기대심리 형성을 지혜롭게 읽어내며 재건축 규제의 합리적인 대처가 필요한 시점이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수