서울 남산타워에서 바라본 서울도심의 아파트 단지들의 모습. 박해묵 기자

[헤럴드경제=서경원 기자] 최근 5년간(2018년 7월∼올해 7월) 주택가격이 연평균 4.6% 이상 상승하면서 가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 지적이 제기됐다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)은 23일 발표한 ‘주택가격 거품 여부 논란 및 평가’를 통해 이같이 밝혔다.

한경연에 따르면 최근 5년간 주택가격은 전국적으로 23% 상승률을 보이며 급등한 것으로 나타났다. 올해 들어 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하기는 어렵다고 한경연은 분석했다. 또 임대차 시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 주춤한 모습을 보이고 있지만 물량부족 현상과 ‘전세의 월세화’까지 가세하며 주거 불안정성이 높아지고 있다고 한경연은 진단했다.

한경연이 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 가격을 비교한 결과 수도권 주택의 가격거품이 평균 35%나 됐다고 강조했다. 구체적으로 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 각각 과대평가됐다고 분석했다.

지역별로는 서울 강북권역은 37%, 강남권역은 38% 정도 가격거품이 있다고 나타났다. 특히 강남-동남권역의 가격거품은 40%를, 서초구의 가격거품은 50% 이상을 각각 기록하기도 했다. 경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 세종(60%)에 이어 전국 2위를 기록했다. 이외 지역의 경우 평균 19.7%의 가격거품이 있다고 조사됐다.

한경연은 2019년 이후 특히 심화한 이러한 가격거품 현상의 원인을 고강도 규제효과에 따른 풍선효과로 분석했다.

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 평균 10∼15% 주택가격 거품이 있었지만 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “이러한 버블현상이 발생한 것은 핀셋 규제에 따른 풍선효과 등 주택정책의 실패로 볼 수밖에 없다”고 언급했다. 이에 한경연은 원활한 주택공급 및 규제 완화를 통해 주택시장을 정상화해야 한다고 촉구했다.

최근 금리인상 기조에 따라 매매시장 위축되는 등 실수요자의 갈증을 해소할 만큼의 매물이 시장에 나오지 않아 주택시장의 불안정성이 계속될 전망이라고 한경연은 내다봤다. 이 부연구위원은 “주택공급에 대한 시그널을 수요자에게 명확히 전달해야 한다”며 “주택시장의 혼란을 초래한 극단적인 주택규제는 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 회복해야 한다”고 강조했다.