[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 인천과 세종시를 ‘투기과열지구’에서 해제하고, 등 경기도 외곽지역과 세종을 제외한 모든 지방을 조정대상지역에서 해제하자 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중된다.

먼저 이번에 투기과열지구에서 해제된 인천 연수·남동·서구와 세종시는 조정대상지역 규제만 받게 된다. 따라서 주택을 산다면 9억원 이하(40→50%)와 9억원 초과(20→30%) 모두 10%포인트 높은 LTV를 적용받는다. DTI도 기존 40%에서 50%까지 높아진다. 특히 투기과열지구 규제를 받을 땐 15억원 초과 아파트를 살 때, 아예 대출을 받지 못했지만 이번에 규제에서 해제되면서 일부 받을 수 있게 됐다.

이 지역은 또 주택 분양권 전매제한 기간이 기존 5년에서 3년으로 짧아진다.

특히 도심 정비사업 투자 가능성이 커진다. 투기과열지구에 적용되는 재건축·재개발사업 조합원 지위 양도제한, 정비사업 분양주택 재당첨제한(5년) 등의 규제가 사라지기 때문이다. 주택 취득시 자금조달 및 입주계획 신고서를 의무적으로 제출하고 증빙자료를 제출해야 했으나 증빙자료 지출 의무도 없어진다.

이번에 조정대상지역에서 해제된 파주시 아파트 밀집지역. [헤럴드DB]

조정대상지역에서 해제된 안성·평택·동두천·양주·파주시 등 수도권 외곽지역과 세종을 제외한 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 모든 지방 지역은 대출 및 세금규제가 대폭 완화되고, 주택취득시 자금조달 및 입주계획 신고 의무가 사라지는 등 주택구입 여건이 편해진다.

일단 비규제지역에선 LTV가 최대 70% 적용된다. 대출비율을 높여 자기자본이 적어도 집을 사기 쉬워진다. 다주택자도 조정대상지역 규제를 받을 땐 담보대출을 받을 수 없었지만 이젠 주택수에 상관없이 최대 60% LTV를 적용받아 비규제지역 아파트를 살 수 있게 된다.

취득할 때 내는 세금도 준다. 2주택 이상자는 조정대상지역에서 집을 사려면 취득세를 집값의 8%나 중과했지만 앞으론 일반 세율만 적용된다.

시장에서 가장 크게 체감을 느낄 수 있는 건 처분할 때 내는 양도소득세 완화다. 조정대상지역 주택을 처분할 때 2주택자는 기존 세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 더(중과) 내야 했으나 이젠 일반 세율만 적용받는다.

예를들어 조정대상지역 A아파트에 살고 있는 다주택자가 이번에 비규제지역으로 바뀐 수도권 외곽지역의 B아파트를 처분한다면, 양도세 중과 처분을 받지 않는다. 이들 지역엔 최근 2~3년간 집값이 급등한 단지도 꽤 있어 양도세 중과가 배제될 경우 일부 매물이 늘어날 수 있다.

물론 이들 지역 주택은 종부세 추가과세 대상에서도 제외되는 등 등 보유세 부담도 덜기 때문에 매물이 크게 늘진 않을 것이란 관측도 있다. 보유 부담이 크지 않기 때문에 시장 침체기에 굳이 급매물로 팔진 않을 것이란 예상이다.

정부는 2주택이상 보유자가 보유한 주택 중 한 채가 이번에 비규제지역이 됐다면 종부세를 추가 과세하지 않고, 일반 세율로 부과하기로 했다. 또 비규제지역이 되면 장기보유특별공제 혜택이 커진다. 3년이상 보유했을 경우 다주택자 장기보유특별공제가 최대 30%, 1주택자의 경우 최대 80%까지 가능해진다.

이재국 책사컨설팅 부동산연구소장은 “규제지역에서 해제됐다고 투자가치가 없는 지역에 갑자기 수요가 몰릴 가능성은 적다”며 “다만 주택 수요가 꾸준하고, 향후 개발 호재도 풍부한데 최근 시장 상황에 따라 일시적으로 침체를 겪는 지역이라면 이번 규제완화를 이용해 내 집 마련을 하는 것도 좋다”고 말했다.