서울 송파구의 한 아파트 단지 . [헤럴드경제DB]

주택 가격이 연일 급등하자 양도세와 종합부동산세, 대출규제 등을 좌우하는 고가주택의 기준을 두고 갑론을박이 이어지고 있다. 고가주택으로 분류해 종합부동산세를 매기는 과세표준이 지난 8월 9억원에서 11억원으로 상향조정된 것처럼 1주택자 양도세 비과세 기준과 ‘LTV0%’ 대출금지선 또한 현실을 반영해 상향 조정해야 한다는 주장이 잇따라 제기되고 있다.

12일 부동산업계에 따르면 수도권 5분위(상위 20%) 아파트 평균값이 15억원을 돌파하자 대출금지선인 15억원을 현실화시켜야 한다는 지적이 제기되고 있다. KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 지난달 수도권 5분위(상위 20%) 아파트값은 평균 15억307만원으로 나타났다.

수도권 5분위 아파트값은 2019년 8월(10억297만원)에 평균 10억원을 넘은 뒤 작년 2월(11억359만원) 11억원을 돌파했다. 그 후 7개월 만인 작년 9월(12억1991만원) 12억원선도 넘었고, 올해 1월(13억1326만원)엔 13억원도 넘어섰다. 또 5개월 만인 올해 6월(14억1616만원) 14억원을 넘은 데 이어 4개월 만에 다시 15억원선을 돌파했다.

수도권 5분위 아파트 평균값이 15억원을 넘어서면서 적어도 수도권 아파트 5채 중 1채는 주택담보대출을 받지 못하는 대상에 오른 것으로 파악된다.

주택시장에서 15억원은 ‘대출금지선’을 가르는 금액이다. 정부는 지난 2019년 ‘12·16 대책’을 통해 투기지역·투기과열지구내 시가 15억원 이상 아파트에 대해서는 매입시 주택담보대출을 전면 금지하고 있다.

이처럼 상당수 주택이 대출 금지 대상에 포함되자 1주택자의 ‘갈아타기’를 원천적으로 차단하고 있다는 비판이 제기되고 있다.

한 현직 공인중개사는 “대출 받아서 집을 산 사람들은 집을 팔면 같은 아파트 같은 평수 전세금도 안되고, 융자없이 소유하던 사람조차 새 집에서 대출이 안 나와서 신용대출을 ‘영끌’해야만 한다”고 분위기를 전했다.

그러면서 “강남권 초고가 아파트 가격은 이미 평당 1억원을 넘어섰고, 30평대 15억원은 왠만한 서울 중심부 아파트면 호가한다”면서 “현실에 맞지 않는 고가주택 기준으로 보인다”고 말했다.

비현실적인 고가주택에 대한 비판의 목소리는 1주택자 양도세 비과세 기준에서도 목격된다. 현재 1가구 1주택 양도세 비과세 기준선은 9억인 상태인데, 이를 12억원으로 샹향시켜야 한다는 목소리도 크다. 이에 지난 8월 양도세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 올리는 소득세법 개정안이 나왔지만 여전히 국회에서 통과되지 못하고 있다. 지난 2008년 9억원으로 설정된 이후 14년째 바뀌지 않고 있는 상태다. 올해 10월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억원(KB국민은행 월간 주택가격동향 기준)을 넘어선 상태다.

동작구 거주 1주택자인 A씨는 “신혼 때 작은 구축아파트를 샀는데 이제는 아이가 학교를 갈 시기라 다른 동네로 이사를 가고 싶다”며 “그런데 4억원대에 샀던 이 집이 9억원이 넘어 양도세를 내야하고 상급지는 더 올라서 갈 수가 없다”고 토로했다.

전문가들도 1주택자 양도세 비과세 기준을 12억원으로 올리면 지금보다 아파트 거래가 활성화 될 것이라고 말한다. 현재 절세하기 위해 팔고 싶어도 버티는 사람이 많다는 분석이다.

한 업계 관계자는 “공시가격 상승으로 재산세·종합부동산세도 함께 급등해 집을 처분하려는 사람들이 충분히 있지만 거래세까지 부담이 되니 관망하는 분위기”라며 “실질적 거래세인 양도세를 풀어줘야 정리할 사람은 정리할 것이고, 그러면 시장에 매물이 늘어나 가격도 차츰 안정될 것”이라고 관측했다. 이민경 기자