서울 잠실 일대 아파트 단지. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=김은희 기자] ‘내 집 마련’이 꿈인 무주택자들은 언제 내 집을 사야 할까. 부동산전문가들은 마땅한 주택이 있으면 언제든 내 집 마련에 나서라고 입을 모았다. 주택 가격 상승이 당분간 이어질 가능성이 다분하고 다소 조정되더라도 실수요자 입장에선 구매 여력이 있다면 주거안정성을 확보하는 게 중요하다는 것이 이들의 공통된 의견이었다.

내 집 마련의 가장 좋은 방법으로는 ‘주택 청약’을 꼽았다. 3기 신도시 사전청약도 도전해볼 만한 대상이라고 봤다. 기존 주택에서는 재건축·재개발이 가능한 단지를 추천했다.

주택 가격 상승 유망지역으로는 전문가 4명 중 3명이 ‘서울’을 꼽았다. 눈에 띄는 점은 최근 GTX(수도권 광역급행철도) 호재, 저평가 인식 등으로 집값이 급등한 경기 북부권을 상승 유망지로 전망한 전문가가 한 명도 없었던 반면 주택 가격 하락 시 하락폭이 두드러질 지역으로 경기 북부권이 가장 많은 지목을 받았다는 점이다. 단기간 가격이 뛴 만큼 조정기가 오면 타격이 클 수도 있다는 의미다.

▶“자금 여력 있다면 내 집은 사라”=헤럴드경제가 이달 20~21일 부동산전문가 30인에게 무주택자의 주택 마련시기에 대해 설문한 결과, 전체의 50%인 15명이 ‘마땅한 주택이 있으면 언제든’이라고 답했다. 내년 3월 치러지는 ‘대통령선거 이후’가 적절하다는 응답과 ‘2022년 이후’라는 응답이 각각 16.7%였다. 반면 ‘집값이 하락하므로 당분간 안 사는 게 낫다’는 의견도 13.3% 나왔다.

자금 여력이 있다면 내 집 마련은 언제든지 실행하는 것이 유리하다고 전문가들은 봤다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “당분간 매매가와 전세가 불안정 현상은 지속될 것으로 예상되고, 향후 주기상 하락 구간이 분명히 나타나겠지만 경제위기가 발생해 부동산 가격이 급락할 확률은 매우 낮다”며 “투자가 아닌 내 집 마련이 목적이라면 감당할 수 있는 범위 내에서 언제든 사라”고 조언했다.

지난해부터 집값이 급등한 만큼 당분간 시장 상황을 지켜봐야 한다는 의견도 상당했다. 특히 대선 이후 새 정부의 부동산정책 기조를 보고 매수 여부를 결정해야 한다고 이들은 강조했다. 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “1년 후에는 대선과 지방선거의 리스크가 제거되고 유동성 리스크도 저감될 것”이라며 “예측의 불확실성이 낮아지는 선거 이후 내 집 마련에 나서야 한다”고 주장했다.

가장 유망한 내 집 마련 전략에 대해서는 과반수인 17명이 ‘청약’을 지목했다. 전체의 33%는 ‘신규 단지 청약’이라고 답했고 ‘3기 신도시 사전청약’이라는 응답도 23.3%였다. 분양가상한제가 적용되기 때문에 청약이 매매보다는 가격 측면에서 메리트가 크다고 전문가들은 입을 모았다. 당장 목돈이 없더라도 분할 납입으로 시간을 벌 수 있다는 점도 긍정적인 요소라고 했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시세에 비해 낮은 가격으로 주택을 마련할 수 있어 향후 가격 하락 시 충격을 흡수할 수 있다”고 강조했다. 안명숙 루센트블록 부동산총괄이사도 “신규 단지가 주거가치와 투자가치 측면에서 모두 안정적”이라고 했다.

기존 아파트 중에서는 ‘재건축·재개발 아파트 매매’ 의견이 20%로 많았고 ▷신축 아파트 매매 13.3% ▷구축 아파트 매매 6.7% 등이었다. 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “청약 당첨이 어렵기에 새 아파트를 받을 수 있는 재건축·재개발 아파트를 매입하는 것이 좋다”고 언급했다.

다만 조영광 대우건설 연구원은 “심각한 주택고령화로 향후 혹시 모를 충격기에도 버틸 수 있는 것은 신축 아파트”라며 “구축은 주거 기능에 대한 재평가가 이뤄질 수 있고 정비사업 지연 시 실망감이 매수세를 위축시킬 것”이라고 우려하기도 했다.

▶유망지로는 역시 강남…“경기 북부권 우려돼”=주택 가격이 오른다면 가장 유망한 곳은 어디냐는 질문에는 ‘서울 강남권’이라는 응답이 26.7%로 가장 많았으며 ‘서울 강북권(노원·도봉·강북구 등)’이 23.3%로 뒤를 이었다. 이어 ▷서울 저평가 기타 지역 16.7% ▷서울 신흥 집값 상승지역(마포·용산·성동구 등) 10.0% ▷서울 전체 3.3% ▷서울 도심권(여의도 포함) 3.3% 등이었다. 서울 외에는 ‘인천 등 수도권 서부지역’과 ‘용인 등 경기 남부권’이 각각 10.0%, 6.7%의 지지를 얻었다.

전문가 의견을 종합해보면 정부의 주택시장 규제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 강남권 아파트값 상승세가 이어지되 서울 내 다른 지역이 강남을 따라 ‘키 맞추기’ 식으로 가격이 오를 것이라는 전망으로 요약된다.

강남 집값과 관련해 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “주택 가격이 모두 급등하는 상황에 강화되는 대출 규제를 적용받게 되면 구매력이 있는 수요자가 집중하는 지역이 가격 상승 여력이 있다”며 “1주택자 갈아타기나 자녀 증여 등으로의 강남권 매입 수요는 증가하는 반면 매물은 적어 내년에도 견고하게 상승할 것”이라고 설명했다.

강북권 상승을 예측한 전문가들은 도봉구 창동민자역사개발사업 등 호재에 주목했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “강남권보다는 강북권의 주택 거래가 활발한 가운데 상대적으로 가격 상승 피로감이 덜해 강북권의 상승이 부각될 것”이라고 했다.

이명수 리얼앤택스 대표는 “현재 상승 기조는 정부의 정책 실패가 가장 큰 원인으로, 켜켜히 쌓인 정책 오류가 일시에 해소되긴 힘들 것”이라며 “서울 전체가 공급 부족으로 가격 동조화 현상을 보이고 있어 상승한다면 서울 전체가 동반 상승할 것”이라고 밝혔다.

집값이 하락한다면 내림폭이 두드러질 수 있는 곳으로는 전체의 25.9%가 ‘파주 등 경기 북부권’이라고 답했다. 서정렬 영산대 부동산대학원장은 “가장 나중에 가격이 상승할 정도로 주목받지 못하는 곳으로, 하락시점도 가장 빠르게 나타날 것”이라고 예상했다. 강은현 EH경매연구소장도 “자체 재료보다 규제에 대한 반사이익에 힘입어 단기간 가격이 급등했다”고 꼬집었다.

가격 상승 유망지로 꼽힌 ‘서울 강남권’을 언급한 전문가도 6명(22.2%)에 달했다. 시장 선도지역에서 하락도 먼저 나타난다는 의견이다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “급격한 가격 상승과 높은 가격에 대한 부담감, 세금 등의 영향으로 강남권의 하락폭이 클 것”이라고 내다봤다.

응답자의 18.5%는 지방 주택시장에 대해 우려의 목소리를 냈다. 김윤수 빌사남 대표는 “지방 주요 도시를 제외한 지역부터 직격탄을 맞을 것”이라고 예측했고 고준석 동국대 겸임교수는 “지방 비규제지역을 중심으로 하락폭이 클 것”이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대구, 부산 등은 향후 2년 내 단기 입주물량이 많아 가격 조정 가능성이 있다”고 분석했다.

이 밖에 ‘용인 등 경기 남부권’과 ‘인천 등 수도권 서부지역’이라는 답변이 각각 11.1%였고 ‘서울 강북권’과 ‘서울 도심권’을 지목한 전문가도 각각 1명이었다.

▶설문에 응해 주신 분〈가나다 순〉

강은현 EH경매연구소장, 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수, 곽창석 도시와공간 대표, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 김병기 리얼투데이 팀장, 김상봉 한성대 경제학과 교수, 김윤수 빌사남 대표, 김재언 미래에셋증권 수석부동산자문위원, 김진유 경기대 도시교통공학과 교수, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수, 김효선 NH농협은행 NH All100자문센터 부동산수석위원, 박기정 가함 상무, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원, 서정렬 영산대 부동산대학원장, 송인호 KDI 경제전략연구부장, 안명숙 루센트블록 부동산총괄이사, 양지영 양지영R&C연구소장, 이명수 리얼앤택스 대표, 이영진 이웰에셋 대표, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 이재국 한국금융연수원 겸임교수, 이주현 지지옥션 선임연구원, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 임병철 부동산R114 리서치팀장, 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원, 조영광 대우건설 연구원, 함영진 직방 빅데이터랩장