서울 아파트의 거래절벽이 더욱 가팔라진 모습이다. 9월 서울 아파트 거래량은 600여건으로, 4000여건을 기록한 지난달의 6분의 1 수준으로 곤두박질쳤다. ‘집값이 이제 오를 만큼 올랐다’고 판단하는 매수자와 ‘더 오를 것’이라는 매도인의 줄다리기가 팽팽히 계속되면서 거래절벽이 극심해지는 양상이다.

거래절벽에는 가격고점론과 추가상승론 외에 금융 당국의 대출 규제, 한은의 금리인상 기조 등 다양한 원인이 맞물려 있지만 근저에는 14년째 요지부동인 1주택자 양도세 비과세 기준 9억원(매매가 기준)이 자리 잡고 있다. 1주택자가 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 되는 기준선은 여러 차례 바뀌다가 현 기준 9억원 미만은 이명박 정부 때인 2008년 10월 정해졌다. 9억원 기준이 도입된 당시 서울의 아파트 중위 가격은 4억8084만원이었지만 지난해 1월 9억원을 넘어섰다. 올해 8월 기준으로는 10억4667만원에 달한다. 서울의 웬만한 중산층이라면 9억원이 넘는 아파트를 갖고 있는데 이를 고가 주택의 기준으로 삼아 양도세를 중과하는 것은 현실에 맞지 않게 된 것이다. 양도세 부담에 증여를 선택하거나 버티기로 돌아서는 집주인이 늘어나면 매물 부족에 따른 거래절벽이 심화되고, 이는 집값의 상승 압력을 높이는 요인으로 작용한다.

여당에서도 장기보유특별공제를 줄이는 단서를 달기는 했지만 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 높여야 한다는 법안을 발의한 상태다. 이 법안을 검토한 국회 사무처는 “집값이 폭등한 상황에서 1주택자 양도세 비과세 기준을 높이지 않는 것은 국민 세 부담을 늘리고, 실수요자의 주거 이주 자유를 침해하는 것”이라고 지적했다. 그런데도 기획재정부는 비과세 대상을 확대하는 것이 조세 부담의 형평성 차원에서 적절하지 않다며 기준 상향에 미온적이다. 10월 말부터 시작될 예정인 세법 개정안 관련 국회 소위에서 전향적 조치가 있어야 할 것이다.

양도세 비과세 기준 상향은 종합부동산세와의 형평성 차원에서도 필요하다. 국회는 지난 8월 말 1주택자 종합부동산세 과세 기준을 공시가격 9억원에서 11억원으로 14년 만에 상향했다. 주택보유세는 낮춰주면서 매물 증가 효과로 집값 안정에 기여하는 거래세 부담을 늘리는 것은 거꾸로 가는 조세정책이다. 차제에 현실과 동떨어진 ‘고가 주택 기준’을 수정해 주택에 붙는 세금을 가지런히 정비해야 한다. 재산세(공시가)와 취득세는 여전히 9억원이 적용되는 반면 종부세(공시가)는 11억원으로 확정됐고, 양도세는 12억원 개정이 추진 중이다. 들쭉날쭉 기준금액에 납세자들은 어느 장단에 맞춰야 할지 혼란스럽다.