[사진=고승범 금융위원장] [연합]

[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부가 추석 이후 추가 가계부채 관리 방안을 준비 중인 가운데, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 2·3단계 조기 도입이 유력하게 검토되고 있다. DSR 2·3단계는 적용 대상이 규제지역 저가 주택이나 비규제지역 소재 주택이다.

고승범 금융위원장이 가계부채 관리 방안의 하나로 명시적으로 거론한 것은 차주별 DSR 조기 적용이다. DSR은 해마다 소득에서 빚 갚는데 얼마만큼을 쓰는지를 나타내는 지표로 현재 은행권은 40% 이하로 제한된다.

이러한 규제는 1단계로 올해 7월부터 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출(주담대)를 받는 경우나 1억원 초과 신용대출을 받는 경우 적용된다. 내년 7월부터 시행되는 2단계는 1단계 적용 대상은 물론이고, 지역 구분 없이 총 대출 2억원 초과 차주까지 적용되며, 2023년 7월부터 시행되는 3단계는 지역 구분 없이 총 대출 1억원 초과 차주에게 적용된다. 고 위원장은 이를 앞당기겠다는 것이다.

총 대출 1억원 초과 차주는 4월 정부 발표 자료 상 전체 차주의 28.8%인 568만명인데, 각 차주가 3~4인 가구를 구성한다 가정한다면 두 집이나 세 집에 한 집 꼴로 DSR 규제의 영향권에 들어간다는 얘기가 된다.

2단계와 3단계는 주로 저가 주택이 규제 대상이 된다는 특징이 있다. 1단계는 6억 이하 주택은 규제 대상이 아니었지만, 2·3단계는 주택 가격이 얼마건, 지역이 어디건 상관없이 대출액을 기준으로 규제를 하기 때문이다.

이는 기존 담보인정비율(LTV) 대출 규제가 집값이 높을수록 더 강하게 적용된 것과는 다르다. 기존 대출 규제는 투기과열지구 15억 초과 주택은 아예 주담대를 받을 수 없도록 했으며, 9억 초과 주택은 9억 초과 값에 LTV를 20%만 적용하도록 했다. 또 상대적으로 가격이 높은 투기·투기과열지구는 LTV 40%, 가격이 낮은 조정대상지역은 50%, 더 저렴한 비규제지역은 70%를 적용하는 구조다. 이미 고가주택은 가능한 대부분의 규제 수단이 적용된 상태라 다음 차례는 저가 주택이 되는 것이다.

특히 비규제지역은 DSR로 인한 체감 규제 강도가 더 클 수 있다. 기존 LTV 규제가 70%로 규제지역보다 느슨했던 탓에 DSR 40%가 규제지역과 동일하게 적용되면 대출한도 감소폭이 더 커질 수 있다. 가령 연소득 5000만원 차주가 비규제지역 6억원 아파트를 구입할 경우 현재는 LTV 70%를 적용받아 4억2000만원까지 주담대가 가능하며, 추가로 연봉만큼 신용대출을 받을 수 있다. 그러나 DSR이 적용되면 주담대 3억9500만원(금리 3%, 만기 30년)만으로도 DSR 40%를 채우게 되며, 신용대출도 안된다.

이에 DSR 2단계 일정이 시작되기 전에 규제지역 6억원 이하 저가 주택과 비규제지역을 중심으로 막차타기 바람이 불 수 있다는 관측이 나온다. 현재 수도권에서는 여주·포천·동두천·이천시, 양평·연천·가평군, 인천광역시 강화·옹진군 등이 비규제지역이다.