우리나라 주택 임대차시장의 특징은 바로 ‘전세’다. 전세는 매달 현금이 지출되는 월세보다 만기 때 보증금을 돌려받을 수 있어 세입자 입장에서 가장 선호하는 계약이기도 하다.

하지만 문재인 정부 4년 간 시행된 부동산 정책 대부분은 이 전세 제도가 유지될 수 없게 만드는 데 일조하고 있다. 실제 끝없는 전셋값 상승이 전세 공급이 줄어들고 있음을 방증한다. 13일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째주 서울 아파트 전셋값은 0.08% 올라 전주(0.06%)보다 상승폭이 커졌다. 2019년 7월 이후 서울 전셋값은 한 번도 내린 적이 없다. 전세가 사라지는 이유를 하나씩 살펴보자.

▶ ‘분양받고 전세입자 받아 잔금 치루기’ 불가능해져=올해 2월 19일 이후부터 수도권에서 분양가 상한제를 적용받는 아파트 단지에 청약한 사람에겐 2~5년의 의무거주 요건이 부과되기 시작했다. 그동안 공공택지에만 적용되던 의무거주 요건을 민간택지에 확대적용한 것이다.

청약당첨자들은 입주시점에 전월세를 놓을 수 없고 바로 거주해야 한다. 집주인만 난처해지는 것이 아니다. 비교적 저렴한 가격으로 새 아파트에 전세로 살 수 있었던 무주택자들도 더는 이런 기회를 가질 수 없다. 아울러 정부는 매입 임대사업자 제도를 사실상 폐지하면서 전월세 매물의 감소를 촉진시키고 있다. 임대사업자가 내놓는 ‘등록 임대주택’은 계약 때마다 최대 5% 내 인상만 허용돼 무주택자들에게 도움이 됐었다.

민주당 부동산특별위원회는 지난달 27일 매입 임대사업자 제도를 사실상 폐지하는 내용의 부동산 대책을 내놓으며 혜택 축소를 예고했다.

문 정부 초기엔 임대사업자에게 각종 세금 혜택을 약속하면서 장려했지만 돌연 집값 상승의 원인으로 지목됐다. 이미 작년 ‘7·10 대책’을 통해 단기 임대와 아파트 임대 유형을 폐지했고, 이번 여당 부동산 특위에서 다세대·빌라 등 비아파트 주택의 신규 등록도 폐지하는 방안을 낸 것이다.

▶재건축 아파트 집주인들 ‘컴백홈’=그런가 하면 도심 재건축 아파트의 집값 상승을 막기 위해 내놓은 정책들은 말그대로 세입자들을 집 밖으로 내몰고 있다.

재건축 대상 단지들은 집주인 실거주 비율이 낮다. 노후도가 심하기 때문에 전셋값도 인근 시세에 비해 훨씬 저렴하다. 이 때문에 자녀 학군이나 직장으로 전셋집을 구하는 세입자들에게 인기가 있었다.

그런데 정부 정책은 집주인의 실거주 요건을 연이어 강조한다. 2017년 8·2대책에선 조정대상지역 아파트에서 2년 실거주를 해야 매각 시 양도세 비과세를 해주겠다고 했다. 지난해 6·17 대책에선 재건축 아파트 소유자의 2년 실거주 의무화를 예고했다. 보유만 하고 실거주 하지 않은 집주인은 조합원 분양을 못받게 하겠다는 취지다. 법 개정 사안이라 아직까지 국회에 계류 중이나 집주인들은 미리 대비하는 차원에서 세입자를 내보내고 본인이 전입신고해두고 있다.

여기에 국토부와 서울시는 지난 9일 주택시장 안정 및 주택 공급 활성화를 위한 간담회를 열고 재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 안전진단 통과 이후로 앞당기는 데 합의했다. 전문가들은 이 또한 결국 집주인들이 전세를 빼고 실거주로 들어가려는 경향을 강하게 할 것으로 본다.

▶세금 폭탄 정책, 전세 없애고 초고가 월세만 양산=주택 보유세와 거래세 모두를 크게 늘리는 정책 기조도 전세 실종을 견인하고 있다.

이달부터 조정대상지역 내 2주택자는 양도세 기본 세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가된다. 이에 따라 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 올라간다.

정부는 양도세를 높이기 전에 다주택자들이 매물을 던질 것으로 예상했다. 하지만 다주택자들은 이보다 증여를 택했다. 한국부동산원의 월간 아파트 거래 현황에 따르면 지난 4월 서울의 주택 증여는 3039건으로 올해 최다를 기록했다.

전월세 매물의 공급자 역할을 하는 다주택자가 집을 팔거나 증여하면 결국 세입자는 다른 곳으로 가야한다. 또 공시가격이 단기간에 급격히 오르면서 보유세 부담이 커지자 시장은 빠르게 적응했다. 전세는 사라지고, 그 대신 초고가 월세가 등장했다. 집주인들이 세입자에 세금부담을 전가하는 것이다.

현재 전세난이 가장 심각한 서초구 반포동 일대에서는 34평 아파트가 보증금 2000만원에 월세 630만원에 나오는 중이다. 한 공인중개사는 “집주인들이 월세를 받아 보유세를 낸다고 봐도 무방하다”고 말했다.

여기에 임대차3법을 완성하는 전월세신고제도 시작됐다. 권대중 명지대 교수는 “전월세신고제로 임대인의 소득이 드러나게 되는데, 정부는 아니라고 하지만 결국 과세할 가능성이 높다”면서 “집주인들은 전세를 반전세나 월세로 돌리는 경향이 강해질 것이고 허위신고인 이른바 다운계약도 성행할 수 있다”고 분석했다. 이민경 기자