• [PB절세칼럼]‘아파텔’ 단계별 과세 방법 뽀개기
하나은행 100년 Living Trust Center
김태희 세무사

하나은행 리빙 트러스트센터 김태희 세무사

최근 소액 투자로 고정적인 투자 수익을 누리 길 원하는 분 중에 소위 ‘아파텔’이라고 불리우는 주거형 오피스텔에 대한 수요가 많다 오피스텔의 경우 공부상은 업무시설에 해당되나, 실제는 주택으로 사용 할 수도 있어 세금 적용에 있어 애매한 부분이 많다. 주택에 대한 중과 규정이 많은 상태에서 오피스텔은 업무시설로 볼 것인지, 아니면 실제 주택으로 사용하므로 주택으로 분류하여 세금 적용 할 것인지에 대해 아래의 사례를 통해서 단계별로 알아보도록 하자.

서초구에 거주하는 A씨는 올해 투자목적으로 주거용 오피스텔(84㎡ 이하)을 구입 할 예정이다. 이미 조정지역에서 1주택을 보유한 상태이기 때문에 추가로 주택을 취득할 경우 8.4%로 취득세를 적용 받는다. 오피스텔은 구입시에는 얼마의 취득세를 부과 받을까?

오피스텔은 취득 시점에 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 정해져 있지 않다고 보아, 주택으로 보지 않고 일반 상업용 건물 취득 시와 동일하게 4.6%의 취득세율을 적용한다.

취득시점에는 주거용 오피스텔을 주택으로 보지 않으나, 일단 취득 후에는 주의해야 한다. 오피스텔은 취득할 때는 주택으로 보지 않지만 다른 주택을 추가적으로 취득할 때에는 해당 오피스텔을 주택으로 보아 주택 수를 계산하게 된다.

20.7.10 주택시장 안정보완대책의 일환으로 20.8.12 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우부터 주택수에 포함되게 되었다. 만약 20.8.12 전에 매매(분양)계약을 체결 했다면 주택 수에 포함되지 않는다. 또 20.8.12이전에 취득한 업무용 오피스텔을 20.8.12이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우에도 법 시행 전에 취득한 것으로 보아 주택 수에 포함하지 않는다.

주거용 오피스텔이 주택인지 업무용인지의 판단 기준은 재산세를 주택 분으로 납부하고 있는지 여부에 따라 달라진다.

예를 들어 주택을 취득할 경우 해당 오피스텔이 주택으로 사용되었다면 오피스텔도 주택으로 보아 주택수에 포함된다.

A씨의 경우 서초동 주택과 해당 오피스텔 소유로 조정지역 2주택자로 되어 이 주택이외에 추가적으로 주택을 구입 시(84㎡ 이하, 조정지역)에는 12.4% 세율로 취득세를 부담하게 된다.

종합부동산세의 경우에는 어떻게 될까?

업무용 오피스텔의 경우에는 종합부동산세 과세대상이 아니나, 주택분 재산세를 부과 받고 있는 주거용 오피스텔은 종합부동산세 대상이다.

A씨가 주택 분 재산세를 부과받고 있다면 주택과 동일하게 간주되어 본인 소유 서초동 소재 주택과 이 오피스텔이 합산되어 조정지역 2주택자로 높은 종합부동산세율(1.2%~6%)를 적용 받게 된다.

오피스텔에서 발생하는 수익도 신고를 해야한다. 주택 임대로 인한 소득이 발생한 경우에는 주택 임대 사업자에 해당된다 주택임대사업자로 등록을 하고 임대료가 연간 2천만원이하라면 경비로 60%를 공제받을 수 있고(주택임대소득이외에 다른 종합소득금액이 2천만원이 넘는 경우를 가정) 해당 소득은 다른 소득과 합산하지 않고 15.4% 로 분리 과세된다 그리고 추가적으로 부가가치세 부담은 없다.

만약 업무용일 경우에는 일반 상가 임대와 동일하게 처리하여 다른 소득 있다면 해당소득과 합산하여 종합소득세를 신고해야 한다. 또 임대료의 10%를 부가가치세로 부담하여야 한다.

마지막으로 오피스텔을 매도 할 경우를 생각해 보자.

주거용 오피스텔을 취득하여 주거용으로 임대하고 있다면 실제 사용용도에 따라 주택으로 보게 된다. A씨의 경우 조정 2주택에 해당되어 오피스텔 매도 시에 장기보유특별공제도 적용 받을 수 없고 21.6.1(이전은 10P%+)이후 매도 분부터는 일반세율에 20P% 더한 중과세율(26%~75%)을 적용 받게된다

예를 들어 오피스텔 취득가액이 5억원이고 양도가액이 7억원이라면 2억원의 양도차익이 발생하게 된다. 이럴 경우는 양도세로 약 106백만원을 부담하여야 한다.

그러나 매도 시점에 사업자에게 임대하고 있는 상태라면 (3년 보유 후 양도를 가정) 약 57백만원 양도세가 발생한다. 주거용으로 사용하다 양도한 경우보다 세금이 약 50백만원 적다

만약 A씨가 해당 오피스텔 1채만 있고 실제 2년이상 주거용으로 사용하고 2년 거주했다면 양도가액이 9억원이하이므로 주택 비과세가 가능하여 양도세가 발생하지 않을 수도 있다. (최종 1주택이 된 후 2년 보유 및 거주 후 양도를 가정)

위 사례에서 보듯이 오피스텔은 본인이 어떻게 운용 하느냐에 따라 세부담이 달라진다.

무주택자가 오피스텔을 구입하여 운용할 경우에는 주거용으로 운용하는 것이 재산세나 양도세에 있어서 유리할 수 있다. 구입 시점에 주거용으로 구입했다고 해서 계속 주택으로 보는 것도 아니다. 양도세의 경우에는 양도시점, 재산세나 종합부동산세의 경우에는 매년 6월1일시점으로 해당 자산이 주택인지 아닌지를 판단하므로 본인의 상황에 맞게 운용하는 것이 훌륭한 세테크 전략이 될 수 있다.

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