“지금의 부동산 시장 구조는 거래세도 높고 보유세도 높아요. 어떤 분들은 취득세만 거래세에 해당된다고 말하는데, 양도세도 포괄적으로 거래로 인해 유발된 것입니다. 사실상 저금리에 주택가격이 오를 것으로 기대되니 다주택자는 증여 아니면 버티기에 들어가죠. 이런 상황에선 양도세 완화 등으로 선택지를 늘려주는 게 매물잠김을 풀고 시장 유통을 증가시킬 수 있는 방법입니다.”

최근 정부는 여당 내에서 불거진 ‘양도세 완화론’에 “그런 일은 없다”고 선을 그었다. 양도소득세 강화 방침을 변함없이 추진하겠다는 것이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 15일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “다주택자·단기보유자 세부담 강화 방안을 지난해 7월 이미 발표했다”며 “시행시기 이전까지 중과부담을 피해 주택 매각토록 유도한 바 있고 이제 그 시행일이 4개월 남짓 남았다”고 밝혔다.

하지만 전문가들은 잘못된 접근이라고 우려한다. 함영진 직방 데이터랩장은 “증여세 최고세율(50%)보다 다주택자 양도세 최고세율(현재 65%)이 더 높으니 구조적으로 양도(매도)를 하기 쉽지 않다”고 지적했다. 이렇게 해서는 종부세와 양도세가 더 강화되더라도 다주택자들이 물량을 내놓을 것이라는 정부의 바람은 이뤄질 수 없다고 말했다. 올해 6월 1일부터는 주택을 3채 이상 보유하거나 조정대상지역 내 주택 2채 보유한 다주택자는 최고 6.0%의 종부세를 적용받고, 3주택자의 양도세율은 최고 75%까지 상승한다.

“일부 출회 물량이 있겠지만 가격조정을 불러올 정도로 많지는 않을 것입니다. 저금리나 부동자금이 풍부한 편이고, 게다가 전세가격 불안이 있잖아요. 오히려 임대인들이 임차인에게 세금을 전가할 수 있는 시스템이 만들어졌습니다.”

함 랩장은 양도세 중과 시행시기를 재연장하거나, 임대사업자로 등록할 경우 세금을 완화해주는 방법을 고려해 봐야 한다고 언급했다.

공급 부족은 올해도 마찬가지일 것으로 봤다. 기존 주택 매도 물량도 잠기고, 올해 전국 아파트 입주물량이 23만호 정도로 전년보다 20%가량 감소하기 때문이다.

함 랩장은 전세시장 불안이 중저가 지역 아파트 가격을 밀어 올릴 것으로 전망했다. 최근 인터넷부동산커뮤니티에는 2030세대를 중심으로 자신이 소위 말하는 ‘꼭지’(최고점)에서 집을 무리해 매수한 것은 아닌지 걱정하는 글이 종종 보이고 있다.

함 랩장은 “노·도·강(노원·도봉·강북)도 올해까지는 계속 아파트 값이 오른다고 봐야한다”며 “올해 전세가격 불안으로 중저가지역에선 계속 신고가 거래가 나올 수 있는데다, 수요가 빌라·다세대까지 옮겨붙는 상황”이라고 말했다.

올해 집값 상승폭이 가장 클 지역도 서울 외곽 등 강북권과 경기도, 인천을 꼽았다. 또 3기 신도시 등 광역교통망 확충지 및 택지개발지도 꾸준히 가격이 오를 것이라고 내다봤다.

“서울에서 세대 중에 유일하게 20대가 증가하고 있어요. 서울 집값을 감당하지 못한 젊은 층이 앞으로 경기도랑 인천으로 넘어가는 수요는 지금보다 더 늘어날 것입니다.”

인구가 줄어도 서울과 수도권의 부동산 자산가치는 최소 유지, 또는 상승할 것으로 예상했다.

함 랩장은 “인구는 단기적 변수라기보다는 주택시장의 장기적인 변수로 작용한다”며 “수도권과 지방의 균형발전 정책들이 나오고 있긴 하나 자족기능 등 일자리와 생활 인프라가 집중된 수도권의 집중화 현상이 쉽게 깨지지는 않을 것”이라고 언급했다.

강북지역의 집값 상승과 생활환경 개선은 앞으로도 계속될 것이지만 강남·북간, 경기남·북부간의 가격 역전현상은 어렵다고 봤다.

“장기적으로 강북의 한강변(용산·성동·마포 등)을 중심으로 강남과 엇비슷하게 인프라 개선이 이뤄질 겁니다. 또 3기 신도시 개발과 GTX 노선 등 광역교통망 개선 등이 본격화하며 경기 남부와 북부의 집값 차이도 어느 정도 좁혀질 거예요. 하지만 기존 지역간의 가격 역전 현상은 쉽지 않습니다.” 이민경 기자