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  • 오피스빌딩 공실률 0.1%...서울 3대권역 위협하는 판교

  • 2017년 이후 꾸준히 0%대 공실률
    "공급은 제한, 임차 수요는 견고"
  • 기사입력 2020-10-31 13:50
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[헤럴드경제=최준선 기자] 경기도 판교 권역 오피스 시장이 서울 3개 권역과 어깨를 나란히 할 만큼 성장하고 있다. 2017년 이후 꾸준히 0%대 공실률을 기록하며 임차인들의 견고한 수요를 증명하고 있다는 평가다. 단위면적당 빌딩 가격 역시 가파르게 치솟고 있다.

글로벌 부동산컨설팅 업체 존스랑라살(JLL) 코리아가 최근 발간한 '판교 오피스 시장 보고서'에 따르면, 판교 권역의 임대 시장은 A급 오피스빌딩을 기준으로 국내 전체 시장의 약 4%를 차지하고 있다. 판교 권역 오피스는 2009년 입주를 시작해 현재 약 300만㎡ 규모로 조성됐다.

판교 권역은 글로벌 융복합 연구개발(R&D) 허브를 표방하며 경기도 성남시 일대에 조성된 산업 단지다. 서울과의 접근성이 양호한 것은 물론 주거 및 다양한 편의시설이 공존하는 쾌적한 업무 환경으로 인해 차세대 성장 기업들을 대표하는 오피스 권역으로 성장하고 있다. 현재 제1 판교테크노밸리가 성공적으로 정착된 가운데 제2, 제3 테크노밸리가 조성될 예정이다.

판교 권역의 공실률은 지난 2017년 이후 꾸준히 0%대를 기록하고 있다. 현재 자가 사옥을 제외하면 임대 가능한 오피스 면적이 적은 상황이다. 판교 권역 및 유사 업무 권역인 강남 권역의 공급이 제한돼 있는 한편 판교 권역에 대한 수요는 늘어나고 있는 상황을 감안할 때, 향후에도 공실률은 낮게 유지될 것으로 JLL은 내다봤다.

판교 권역의 임대료는 지난 3분기 평당 약 6만2900원으로 조사됐다. 신규 임차인에 한시적으로 임대료를 면제해주는 '렌트프리'는 거의 적용되지 않고 있다. 입주 초반에는 3대 권역 임대료와 비교해 현저히 낮은 수준이었지만 점점 가까워지고 있는 모습이다.

판교 권역 오피스의 투자 시장 역시 견조할 것으로 보인다. 현재 판교 테크노밸리에는 준공일로부터 10년간 전매제한이 시행되고 있으며, 올해부터 순차적으로 전매제한이 풀릴 예정이다. 올해부터 약 5년간 오피스 매매 물량이 차츰 증가하며 투자자 관심이 집중될 것으로 예상된다.

지난 3분기 기준 서울 A급 오피스의 캡레이트(자본환원율, 매입 가격 대비 순임대소득 비율)는 약 4.2%다. 권역별로는 도심권역(CBD) 4.2%, 여의도권역(YBD) 4.6%, 강남권역(GBD) 4.0% 수준이다. 판교의 경우 지난 2017년 1분기에 거래됐던 알파리움타워의 캡레이트가 5.4%를 기록했고, 2018년 2분기 알파돔타워가 4.6%, 크래프톤타워가 4.9%에 거래됐다.

JLL은 "판교의 선행 지표인 강남 권역의 경우 현대해상 빌딩이 역대 최고가인 평당 약 3400만 원에 거래됐다"며 "현재 유동성이 풍부한 상황에서 경쟁이 심화되면서 판교의 캡레이트 역시 압착될 가능성이 크다"고 내다봤다.

한편, 판교권역에 향후 공급될 오피스로는 알파돔 6-1, 6-2블록과 판교 구청 예정 부지가 있다. 이 세 부지 개발이 완료된 이후, 제1 판교 테크노밸리 근처에 신규 공급은 당분간 없을 것으로 예상된다. 다만 제2, 제3 테크노밸리의 신규 공급이 내년 이후 계속 이뤄질 예정이다. 제1 테크노밸리가 정보기술(IT), 생명공학기술(BT), 문화기술(CT), 나노기술(NT) 중심의 융복합 R&D 허브를 표방했다면, 제2테크노밸리는 자율 주행, 인공지능, 빅테이터를, 제3 테크노밸리는 핀테크, 블록체인 등 미래 금융산업을 중심으로 구성될 예정이다.

human@heraldcorp.com

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