국토교통부가 최근 전세시장 불안의 가장 큰 원인으로 ‘저금리’를 지목했다. 이자비용 부담이 줄면서 주요 지역의 전세 수요가 늘고 집주인도 보증금 증액 유인이 생겼다는 설명이다. 하지만, 최근 새 주택임대차보호법의 여파를 전혀 고려하지 않은 분석이어서 안이한 현실인식이라는 지적이 나온다. 새 임대차법 시행 이후 전세매물의 씨가 말랐다는 현장의 목소리는 외면한 채 방어논리만 펼치고 있다는 비판도 거세다.

전세 품귀와 전셋값 폭등 현상이 지속되고 있는 18일 잠실의 한 아파트 단지 상가 내 부동산에 매물 정보란이 텅 비어 있다. [연합뉴스]

국토교통부는 19일 보도 설명자료를 통해 새 임대차법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없다고 밝혔다. 국토부는 “현존 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의 없이 집주인의 의사만으로 월세로 전환할 수 없다”면서 “설령 전환이 이뤄지더라도 법정 전환율 2.5%가 적용되고 보증금 및 월세 증액도 5% 이내로 제한된다”고 설명했다.

지속적인 금리 인하로 임대인의 실질수익률이 낮아지면서 월세로의 전환 유인은 있으나, 이는 새 임대차법 시행과는 연관이 없다는 게 국토부의 공식적인 입장이다.

아울러 국토부는 금리 인하가 임차인들의 ‘상급지 이동’을 부추겨 전세가격이 불안해졌다고 봤다. 코로나19 사태에 따른 경제위기 극복을 위해 금리 인하가 이뤄지면서 이자비용 부담이 줄어든 임차인은 수도권보다는 서울, 다세대·연립보다는 아파트 등을 선호하게 됐고 이것이 전셋값 상승 압력으로 작용했다는 논리다.

언론 보도에 대한 당부도 추가했다. 국토부는 “일부 자극적인 사례나 검증되지 않은 위축론으로 불안 심리를 부추기는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다”고 했다.

그동안은 언론 보도에 대해 다른 입장이 있거나 틀린 사실이 있으면 이를 추가 설명하는 선에서 그쳤지만, 이번에는 한발 더 나아간 것이라는 평가가 나온다. 하지만, 시장에서는 새 임대차법을 쏙 빼놓고 전세난을 설명하기란 쉽지 않다는 지적이다. 전세시장의 불안은 저금리, 집주인의 반전세·월세 선호 현상, 청약 대기·학군·이주 수요, 입주물량, 실거주 의무 강화 등 복합적인 요인이 작용해 나타난 결과라는 데는 거의 이견이 없다.

이런 가운데 등장한 새 임대차법이 전세 품귀현상을 가속화하고 4년치 임대료를 한 번에 올리도록 해 전셋값이 급등한 점도 무시할 수 없다는 게 전문가들의 시각이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “전월세상한제가 적용되지 않는 신규계약분에 대해서는 공급자가 주도권을 쥘 수밖에 없고, 이에 따라 가격도 올라간 것”이라며 “새 임대차법으로 인해 임대인 우위 시장은 더 공고해졌다”고 봤다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “전세시장은 저금리에 따른 매물 잠김이 심각한 상황이었는데 여기에 새 임대차법이 더해지면서 설상가상이 된 것”이라고 했다.

국토부의 주장은 정책 실패를 인정하지 않으려는 이전 행보와 다를 것이 없다는 비판도 나온다. 특히 김현미 국토부 장관이 국정감사장에서 전세난에 대해 “송구하다”고 밝힌 지 3일 만에 해명에 나선 점도 사과의 진정성을 의심케 한다는 지적이 나온다.

익명을 요구한 한 전문가는 “그동안 매매시장 불안과 관련해서는 다주택자, 법인 등을 타깃으로 삼았지만 전셋값 폭등과 관련해서는 책임을 전가할 대상이 애매하다”며 “정부가 전셋값 급등의 원인을 저금리에서 찾는다면, 금리를 올리는 것 말고는 해결 방법이 없을 것”이라고 말했다. 이어 “현재 전세난의 심각성을 제대로 진단하고 그에 대한 대책을 마련하고 있는 것인지 의심이 들 정도”라고 덧붙였다. 양영경 기자