박동수 서울세입자협회 대표

임대차 3법(전월세 신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 국회를 통과했다. 임대차3법의 내용을 보면 첫째 주택임대차 보호법상의 1회 세입자의 계약갱신 청구권보장으로 현 2년에서 4년 보장, 둘째 계약 갱신 시 5% 임대료인상률 상한제, 셋째 전월세계약내용을 신고하는 임대차신고제이다.

지난 1989년에 임대차기간이 1년에서 2년으로 바뀐 뒤부터, 주거·시민단체· 세입자들은 주거안정을 위해 장기공공임대주택 확대공급과 함께 민간임대시장에서 임대차기간의 지속적보장과 소득으로 부담 가능한 임대료를 요구해왔다. 그러나 정부와 정치권은 주택과 도시건설을 경제성장주의 관점에서 바라보고, 구매력 있는 자가 보유자와 다주택자를 중심으로 주택정책을 펼쳐오면서 세입자의 주거안정요구를 배제했다.

이번 임대차3법 통과는 비록 최소 초·중등 학제기간인 6년 보장을 기대한 것에 미치지 못하지만, 정부와 정치권이 세입자의 주거안정요구에 화답한 것으로 긍정적이다. 임대차3법은 단순히 계약기간의 1회 갱신, 5% 상한이라는 데만 있지 않다. 임대인에게 기울어진 민간임대시장에서 세입자가 자기 목소리를 낼 수 있게 보장함으로써 임대인과 세입자간 사회적 관계를 대등하게 만드는 출발점이다. 세입자들이 안정적인 주거보장을 위해 주거권을 요구하고 보장받는 것은 유엔(UN)에서도 인정한 보편적인 사회적 인권이다. 정부와 정치권이 노동권에 비해 주거권 향상에 너무 늦게 대응했다.

임대차계약 갱신 시에 “임대차계약 갱신을 청구합니다. 임대료 문제도 함께 협의했으면 합니다”라는 세입자의 목소리에 임대인이 응하는 경험을 할수록, 그 토대가 임대차3법이라는 법률이다. 이를 사회적으로도 인정하는 것을 체험할수록, 세입자들은 지금보다 더 나은 주거안정과 주거권향상을 위해 노력할 것이다.

임대차3법 통과로 민간임대시장에서 이해관계를 놓고 갈등할 수 있는 임대인과 세입자간 완충 역할은 정부가 해야 한다. 정부는 신속히 지방자치단체에 임대차상담센터를 개설하도록 해 임대차3법이 구체적으로 어떻게 적용되는지 그 내용에 대해 국민홍보와 상담·계도하는 플랫폼 역할을 맡겨야 한다. 주택임대차분쟁조정위의 조정의 법적효력을 높여, 주거관련 분쟁이 빨리 해결될 수 있도록 해야 한다.

정부는 전월세가격이 오르는 경우에는 신규 임대차계약에도 이번 법률개정의 5%인상 상한선을 적용하고, 표준임대료 제도를 도입하고, 계약갱신권 횟수를 현1 회에서 2회로 늘려야 한다. 월세 세입자의 월세부담을 줄일 수 있도록 월세 세액공제의 적용대상자와 적용세율을 높이고, 서민들에게 주거바우처와 주거급여를 확대해야 한다.

주거의 공공성확보는 교육·의료와 함께 국가의 책무이다. 국가는 그동안 국민이 위임한 주택 공급의 공적수단을 주택 구매력이 있는 이들에게 집중했다. 공공택지를 조성한 땅에 시세보다 낮은 가격으로 아파트 분양을 유도했고, 재개발·재건축을 통해 층수와 용적률을 높여 자산 가치를 높여 줬다.

심지어 국가는 재개발과 재건축을 위해 세입자에게 비자발적 이주를 강제하면서 세입자의 주거불안을 가중시키기도 했다. 지금 우리나라 자가 보유자나 임대인이 갖는 주택 재산에는 국가가 공적수단을 활용해서 높인 가치가 들어 있다. 국가는 이제 이러한 주택공급에서 갖는 공적수단을 세입자들의 주거안정에 집중해야 한다. 주거안정에 가장 효과적인 수단이 30년 이상의 장기공공임대주택 대규모 확보이다. 국가는 양질의 장기공공임대주택 공급을 위해 목적세를 신설하거나 재정에서 일정하게 할당하는 방법을 통해 안정적인 재원을 마련해야 한다. 이번 임대차3법이 세입자의 주거권 실현의 밑거름이 돼, 전체 사회구성원의 주거안정이 실현될 수 있길 바란다.

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