서울 용산, 마포구 일대 아파트 단지 모습 [연합]

[헤럴드경제=민상식·양영경 기자] 정부가 주택시장 과열을 막을 의도로 수도권에 새로 공급될 127만 가구의 세부 공급 계획을 내놓았지만, 시장 반응은 여전히 “믿지 못하겠다”는 분위기다.

수도권 공공택지 주택공급 물량 84만3000가구 가운데 59.4%(50만1000가구)는 오는 2023년 이후 공급(분양)되는 것으로 시장 상황에 따라 얼마든지 조정될 수 있다. 2기 신도시 공급 예정 물량 중 여전히 20만가구 이상 분양되지 않은 게 대표적이다.

민간의 참여를 전제로 한 공공재건축과 공공재개발도 조합들의 참여 여부가 불확실하다. 서울에 공급되는 36만4000가구 중 민간 계획 물량은 67.6%(24만6000가구)나 된다.

전문가들은 “몇 년 후 분양할 것이라고 정부가 발표한 불확실한 공급량이 현재 주택 시장을 안정시키긴 어려울 것”이라며 “공급 대책에 대한 불신 때문에 주택공급계획에 대한 시장 효과도 반감될 수밖에 없다”고 말했다.

▶정권 바뀌면 폐기되는 주택 정책…“연속성 찾기 어려워”=국토교통부와 서울시가 지난 13일 발표한 수도권 127만가구 공급계획에서 수도권 공공택지 주택 공급 계획 84만3000가구 중 2023년 이후 공급 물량은 전체의 59.4%(50만1000가구)를 차지한다. 올해 8만3000가구, 내년 12만가구, 2022년 13만8000가구 등 내년보단, 내후년, 내후년보단 그 다음 해 공급을 더할 것으로 기대하는 식이다.

서울 내 공공택지 물량도 2023년 이후가 대부분이다. 서울에 공급이 계획된 공공택지 물량 11만8000가구는 올해 1만3000가구를 시작으로 내년 1만가구, 2022년 1만3000가구 공급된다. 2023년 이후 공급물량은 69.5%(8만2000가구)에 달한다.

전문가들은 이런 계획에 대해 ‘불확실한’ 물량이라고 표현한다. 실제로 역대 정부의 주택 공급은 정권이 바뀔 때마다 이전 정권의 주택 계획을 폐기하고 새로 짰다.

이명박 정부는 수도권 그린벨트 해제 지역에 2018년까지 보금자리주택 150만가구를 공급하기로 했지만, 박근혜 정부가 들어서며 신규 지구지정이 중단됐고 공급 물량도 대폭 축소됐다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “이명박 정부 시절 보금자리 주택을 통해 공공 분양을 확대하다 박근혜 정부에 와선 보금자리 주택 없어지고 행복주택이 되면서 공공분양 물량이 많이 줄었다”면서 “정권이 넘어가면서 당초 계획했던 공공주택 물량이 실현되지 못한 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “이번에 나온 수도권 주택공급 물량 127만가구 중 2023년 이후 물량은 지금 상황에선 보장할 수가 없다”면서 “다음 정부가 문재인 정부의 주택 공급계획에 대해 어떤 판단을 하느냐에 따라 전혀 다른 방향으로 갈 수 있다”고 말했다.

서울 영등포구 여의도 일대 구축 아파트 단지 모습. [연합]

▶서울 공급 60%는 민간 물량…공공 재건축·재개발 9만가구 ‘불확실’= 수도권 주택 공급 물량 127만 가구 중 민간 택지 물량은 33.8%(43만가구)에 이르지만 재건축·재개발 조합 등의 참여 여부가 불확실해 실제 공급이 가능할지 논란이다.

서울 내 공급되는 주택 36만4000가구 중에서도 민간 물량은 67.6%(24만6000가구)를 차지한다. 이 가운데 정비사업을 통한 20만6000가구 중 공공참여형 고밀재건축과 공공재개발 물량 9만가구는 재건축 조합 설득 없이는 실현 가능성이 높지 않다는 평가다.

재건축 조합들이 주거 쾌적성 악화, 임대주택 증가 등을 이유로 공공 재건축을 꺼리고 있고, 공공 재개발도 서울시의 까다로운 정비구역 지정 기준을 충족해야 하기 때문이다.

재건축 초과이익 환수제·분양가 상한제 규제 완화 등 추가 인센티브 제시 없이는 재건축 조합의 참여율을 높이기 쉽지 않다는 관측이 나온다.

국토부 관계자는 “조합들에게 참여 의사를 물어 공공 재건축 물량을 산정해야 하지만, 공급대책 공개 전 극비사항으로 수요조사가 불가능했다”면서 “법령 정비와 도시규제 완화 등을 통해 공공재건축 선도 사례를 빠른 시일 내 발굴할 계획”이라고 말했다.

8·4 공급 대책의 신규 택지 주택 공급 가운데 태릉골프장(1만가구)과 마포구 서부면허시험장(3500가구), 상암DMC 미매각부지(2000가구) 등 3만가구 역시 인근 주민과 지자체 반발로 지연될 가능성이 높다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “민간 택지는 여러 변수가 많기 때문에 실제 공급되는 민간 물량이 정부 계획보다 대폭 줄어들 가능성이 높다”면서 “주택시장 안정을 위해서는 공급 물량 위주의 계획 발표에서 벗어나 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 내 질적 공급 확대가 더 효과적일 것”이라고 말했다.

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