시장이 정부에 거는 ‘기대’가 컸으나, 정부가 되려 시장에 큰 ‘기대’를 걸어야 하는 상황이 생겼다. 8·4 주택 공급대책 얘기다.

정부는 내년부터 2028년까지 서울권역에 13만2000가구를 추가로 공급하겠다고 밝혔다. 5·6 공급대책에서 내놓은 서울 도심 물량(7만가구)의 약 2배에 해당하는 적지 않은 물량이다.

하지만 이를 현실화할 방안을 들여다보면 기대감은 금세 의구심으로 바뀐다. 정부는 정비사업 공공성 강화로 총 7만가구를 공급하겠다고 했다. 구체적인 방법은 공공참여형 고밀재건축(공공재건축·5만가구)과 공공재개발 활성화(2만가구)다.

이 수치는 어떻게 나왔을까. 이 대목에서 정부는 확정치가 아닌, 사업이 순조롭게 진행된다는 가정하에 산출된 숫자라고 답했다. 공공재건축은 안전진단 통과 후 사업시행인가를 받기 전인 사업장 93곳, 26만가구 중 20%가 참여할 것이라고 가정했다. 공공재개발은 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 서울 내 사업장 176곳 중 일부가 참여할 것으로 보고 내놓은 목표치다.

어떤 조합이 참여할 가능성이 있는지 알아보는 사전 수요예측은 없었다. 사실상 민간의 호응이 공급량 달성의 핵심이지만 누군가는 참여할 것이라는 막연함이 숫자에 반영된 것이다. 왜 10%도 아니고 30%도 아닌 20%가 참여할 것으로 기대하는지 정부는 아무런 근거를 내놓지 못했다.

일단 시작부터 삐걱거리는 분위기가 읽힌다. 공공재건축에 대한 시장의 반응은 시큰둥하다. 강남과 목동 일대 주요 재건축단지는 기대이익의 90%를 환수하는 공공재건축에 뛰어들 이유가 없다고 선을 긋고 있다. 선택지가 제한적이지만 희망하는 단지가 있다면 1~2곳이라도 추진하겠다는 게 정부의 입장이다.

공공재개발은 정비예정·해제구역까지 대상으로 허용하면서 15곳 정도가 관심을 보인 것으로 알려졌다. 하지만 조합의 ‘관심’과 조합원의 ‘동의’는 다른 것이어서 낙관하기엔 이르다.

정부가 품은 희망은 또 다른 공급 방안에서도 포착된다. 이번 대책에는 민간사업자가 공실 오피스·상가를 주거용도로 전환하는 것을 허용해 2000가구 이상을 공급하는 방안도 포함됐다. 이 역시 수요예측 없이 도심지역의 공실면적 등을 고려해 내놓은 수치다. 아직 참여 의사를 타진한 곳은 없는 것으로 전해진다. 정부는 종로(12.2%), 충무로(19.8%) 등 오피스 공실률이 높은 지역에서 대상지가 나올 것으로 예상할 뿐이다.

이렇다 보니 실제 공급량에 대한 의문은 더 커지고 있다. 한국건설산업연구원은 정비사업 부문 7만가구를 제외하면 실질적인 공급분은 6만2000가구 안팎이 될 것으로 예상했다.

최근 신규 택지로 선정된 지역의 반발도 적지 않다. 대규모 공공주택 공급이 예정된 마포·용산·노원구는 물론 경기 과천 주민이 집단행동에 나서고 있다. 정부는 지자체와 주민을 최대한 설득하겠다는 입장이다. 도대체 누가 누구의 기대치를 충족해야 하는지 혼란스럽다. 그만큼 정부에 대한 시장의 신뢰는 바닥으로 추락한다.