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  • [itM]용산·과천 등 알짜 공공분양 ‘패닉 바잉’ 30대 멈춰세울까

  • 용산 캠프킴, 과천청사 등 신규택지 3만3000가구
    청약가점 낮은 청년·신혼부부에 50% 이상 몰아줘
    3기 신도시 사전청약 물량 6만가구도 내년말 쏟아져
    3040 잘 차려진 주택밥상 놓고 한 템포 쉴 여유생겨
    집값 20%만 내고 입주 ‘지분적립형’ 호응여부 관심
  • 기사입력 2020-08-06 14:03
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[헤럴드경제=문호진 기자]시장의 호된 비판과 세찬 주문에도 꿈쩍않던 문재인 정부가 마침내 주택 공급 대책을 내놨다. 태릉골프장 등 신규택지 발굴, 50층 재건축, 도심 역세권 고밀개발 등을 망라한 전방위적 공급방안이다. 8·4대책은 ‘집값 불안은 불로소득을 노리는 투기꾼 탓’이라며 수요 옥죄기 일변도의 정책을 펴왔던 정부가 공급 쪽으로 눈길을 돌렸다는 점에서 긍정적이다. 비록 공공참여라는 단서를 달았지만 그동안 금기시했던 재건축의 물꼬를 텄고 ‘35층룰’도 넘어섰다. 공공재건축 물량(5만가구) 허수 논란이 있긴 하지만 13만3000가구(서울 11만가구)를 발굴한 것은 시장의 예상치를 훌쩍 뛰어넘는 규모다.

‘주택 공급은 부족하지 않다던’ 정부를 움직인 것은 야당도, 언론도, 부동산 전문가도 아닌 30대 무주택자다. 주요 지지층인 이들이 집값은 급등하고 대출은 막히니 ‘이생집망’(이번 생에서 집 사기는 망했다)을 소리쳤고, 한편으로는 더 오르기 전에 빚을 내서라도 사야한다는 ‘패닉 바잉’(공포적 매수)에 나서면서 서울 외곽 중저가 아파트 까지 급등하는 비상 사태가 펼쳐졌다. 30대의 서울 아파트 매수 비중은 31.1%로 3채 중 1채에 육박하기에 이르렀다.

8·4대책은 작심하고 30대 무택자를 밀어주는 공급대책이다. 전체 공급물량의 50% 이상이 생애최초 구입자와 청년·신혼부부를 대상으로 공급된다. 특히 신규택지 발굴로 지어지는 3만3000가구는 대부분 이들 몫이 될 공산이 크다. 박선호 국토부 차관은 “태릉골프장 부지는 청년 층이 주거불안을 해소하는 상징적 공간이 될 것’이라고 말했다.

부동산 전문가들은 생애최초나 신혼부부 특별공급 등에 해당하는 30·40대 실수요자라면 이제 패닉 바잉에서 벗어나 한 템포 여유를 갖고 선택해도 좋다고 조언한다. 용산 캠프킴, 정부 과천청사 등 미래가치가 높은 입지에서 많은 물량이 내년 하반기부터 순차적으로 쏟아지기 때문이다. 청약가점이 낮아도 특별공급으로 기회가 열려있고 공공택지라 분양가가 시세보다 크게 저렴하다. 또 비슷한 시기에 하남 교산, 고양 창릉 등 3기 신도시 6만가구 사전청약도 시작돼 선택 폭도 넓다. 자금력이 달리는 30대라면 집값의 20%만 내고 선입주할 수 있는 ‘지분적립형 분양 주택’이 대안이다.

정부 과천청사 일대. [연합]

▶태릉골프장은 미니 신도시, 과천청사는 ‘준강남’, 용산 캠프킴은 미래 가치 뛰어나

정부는 지난 7·10 대책에서 공공택지 내 민영주택에도 생애최초 특별공급 15%를 처음 도입하고 공공분양주택(국민주택)은 이 비율을 기존 20%에서 25%로 높였다. 여기에 이번 8·4대책으로 공공분양 특별공급 물량이 크게 늘어나 30대 무주택자의 당첨 확률이 과거보다 크게 높아졌다. 한국토지주택공사(LH)가 미군에 반환받은 뒤 100% 공공주택을 짓기로 한 용산 캠프킴의 경우 3100가구 중 55%인 1705가구가 신혼부부(30%)와 생애최초 주택구입자(25%)에게 돌아갈 전망이다.

1만 가구의 미니신도시로 거듭나는 태릉골프장은 그린벨트라는 환경적 장점이 돋보인다. 지금은 미진한 교통망이 보완되면 서울 동북권의 신흥 주거단지가 될 수 있다. 단지 규모는 송파구 헬리오시티(9510가구)와 비슷하지만 부지 면적은 거의 두 배인 83만㎡(25만평)에 달해 그만큼 쾌적성이 높다.

이 일대 교통망 개선 대책으로는 우선 태릉골프장 부지와 갈매역, 화랑대역 등 인근 경춘선·6호선 지하철역을 연계한 BRT(간선급행버스)를 신설해 대중교통 이용을 지금보다 편리하게 한다. 또 경춘선 열차를 추가 투입(상봉~마석구간)해 출퇴근 배차 시간을 10여분 단축키로 했다. 인근 화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화와 용마산로 지하화, 북부간선도로 묵동IC∼신내IC 확장(6차→8차로) 등도 추진된다.

태릉골프장 전경. [연합]

관악산 자락에 안겨있는 정부 과천청사 부지에는 4000가구가 공급된다. 과천의 최대 장점인 환경의 쾌적성에 편리한 교통망이라는 날개까지 달아 강남급 주거단지로 손색이 없다는 게 이 일대 중개업소의 설명이다.

지하철 4호선 과천청사역과 가깝고 계획중인 GTX-C 노선으로 3호선·신분당선 양재역과 한 구간, 2호선 삼성역과는 두 구간 거리여서 10분내에 강남권 진입이 가능하다.

용산 캠프킴 부지에는 3100가구가 공급된다. 서울의 신도심으로 부상하는 용산 노른자위에 위치해 관심이 집중되는 곳이다. 용산은 10년 후 강남을 능가하는 국제업무·상업·주거 중심도시로 성장할 가능성이 크다는 게 전문가들의 시각이다. 다만 현재 부지내 환경오염 실태조사가 진행되고 있어 올해안에 반환받는 다는 계획이 순조로울 지가 변수이다.

미군 반환기지에 조성되는 90만평의 용산공원을 조망권에 두고 있다는 점도 매력적이다. 1만가구의 미니 신도시로 조성되는 용산 정비창 지구와 함께 미래가치가 돋보이는 주거단지가 될 것으로 보인다.

▶서울 ‘알짜’ 서초·마포에도 내 집 기회…집값 20%만 내고 입주 ‘지분적립형’ 관심

공공기관 이전·보유 부지 가운데 비교적 규모가 크고 입지가 뛰어난 알짜단지도 청년·신혼부부를 대상으로 공급된다. 서울 서초동의 서울지방조달청(1000가구)과 국립외교원 부지(600가구), 마포 서부면허시험장(3500가구), 상암DMC(2000가구) 등이 해당한다.

특히 정부와 서울시는 자금력과 청약가점이 낮은 무주택 30·40세대를 위해 집값의 20%만 내고 입주할 수 있는 ‘지분적립형 분양 주택’을 도입하기로 했다. 지분적립형 분양이 진행된 아파트의 분양가가 5억원이라면, 20~40% 정도만 내면 된다. 1억~2억원 수준인 셈이다. 나머지 3억~4억원은 거주하면서 내면 된다. 청약 당첨 시 계약금, 중도금, 잔금을 입주 시점까지 마련해야 하는 현행 청약제도와 비교해 초기 투입 비용이 낮다는 점이 특징이다.

지분적립형 주택의 분양가가 9억원이 넘을 경우 30년 동안 나머지 금액을 내면 된다. 분양가가 9억원 이하라면 20년형, 30년형 중 고를 수 있다. 대신 초기 입주 시 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 임대료를 내야 한다. 이 임대료는 행복주택 수준이고, 지분을 점차 늘려갈수록 임대료는 줄어든다.

지분적립형 분양 주택도 전매제한 기간이 끝나면 매각 시점의 시세에 따라 매각할 수 있다. 서울시는 전매제한 기간을 10년으로 고려하고 있다. 청약 당첨 이후 매각 시점에서 막대한 시세차익을 노릴 수 있었던 기존 청약제도와 달리 지분적립형은 매각 수익을 지분 비율대로 소유자와 LH 또는 SH공사가 나눠 갖는다. 이처럼 거주 이전의 자유가 장기간 제한되고 시세 차익도 나눠야 한다는 점에서 지분적립형 모델의 호응도는 제한적일 수 밖에 없다는 비판이 나온다.

서울 상암동 서부면허시험장. [연합]

일반 청약제도와 공공분양과 달리 지분적립형 분양은 전체가 추첨제다. 다만 자격이 맞아야 한다. 가구당 월평균 소득의 150% 이내, 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 2764만원 이하 등 조건이다. 입주자 선정은 신혼부부 40%, 생애 최초 주택구입 30% 등 특별공급 70%와 일반공급 30%다.

현행 청약제도는 청약통장 가입 기간, 만 30세 이후 무주택 기간, 자녀 수 등에 따라 가점이 계산돼 상대적으로 30·40 세대에 불리하다는 지적이 이어졌다. 서울시는 2028년까지 지분적립형 주택을 1만7000호 공급한다는 계획이다.

▶3기 신도시 사전청약 물량 6만가구 확대… 30·40세대 선택 폭 넓어져

남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 고양 창릉 등 3기 신도시에는 17만가구 규모의 주택 공급이 계획됐지만 이번 용적률 상향으로 8000가구를 더하게 됐다. 당초 정부는 3기 신도시 등 공공택지 공급 물량 가운데 9000가구를 내년 하반기부터 사전청약을 통해 공급할 예정이었다. 사전 청약제란 아파트 착공 1~2년 전에 미리 청약하도록 하고 당첨자를 정하는 방식이다. 정부는 30대를 중심으로 ‘패닉 바잉’ 현상이 나타나자 7·10 대책에서 사전청약 물량을 3만가구까지 늘린 바 있다. 8·4대책에서는 추가로 3만가구를 더해 6만가구를 공급하기로 했다. 3기 신도시는 내년 하반기 조기 분양을 시작해 2025년 6월부터 순차적으로 입주를 시작할 계획이다

3기 신도시는 교통·교육·일자리 3개 주요 기능을 동시에 충족하는 ‘스마트 자족도시’를 표방하고 있다. 교통 불편에 시달리는 기존 신도시 주민들의 불만이 재현되지 않도록 교통대책을 미리 수립하는 한편 100% 국공립 유치원을 제공해 아이 키우기 좋은 도시로 만든다. 하남 교산 신도시의 경우 기존 서울 오금역을 통해 3호선과 연장하는 방안을 포함해, 잠실과 연결되는 2개 노선을 추가하는 방안을 검토 중이다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “신도시는 공공택지라 분양가가 저렴한 데다 물량이 많아 무주택자인 경우 가점이 낮아도 당첨될 가능성이 높다는 점에서 젊은 실수요층에겐 매력적”이라며 “특히 초기에 분양되는 시범단지는 신설 역세권 주변이어서 향후 큰 시세 차익도 기대할 수 있다”고 말했다.

사전청약을 비롯한 공공주택 청약은 주택청약종합저축(옛 청약저축 포함)에 가입한 무주택자가 대상이다. 신혼부부(혼인기간 7년이내 또는 6세이하 자녀) 30%, 생애 최초 20%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 국가유공자 5%, 기타 특별공급 10% 등 전체 물량 중 80%가 특별공급 방식으로 공급된다. 일반공급은 청약가점이 아닌 주택종합청약저축 및 청약저축의 가입기간과 저축총액으로 경쟁한다.

사전 청약은 중복 당첨이 불가능하다. 예컨대 남양주 왕숙지구의 사전청약 당첨자는 하남 교산지구의 사전청약에 중복 신청할 수 없다. 다만 사전 청약에 당첨됐더라도 다른 일반 아파트 청약은 허용한다. 사전청약 당첨자가 추후 본 청약에서 당첨을 포기해도 불이익이 없다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다.

mhj@heraldcorp.com

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