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  • ‘직주근접’ 입지 규제 대폭 완화…수요억제→공급확대 선회

  • 수요자 선호하는 재건축재개발 물량 확대
    청약 대기자 실거주 요건 완화 등 뒤따라야
    재건축 조합, 임대 공급확대 수용여부 관건
    고밀 개발, 중장기 질적 악화로 이어질 수도
  • 기사입력 2020-08-04 11:45
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4일 정부가 내놓은 23번째 부동산 정책은 시장이 목말라하던 ‘공급’ 안이다. 앞서 잇따라 내놓은 정책에도 서울 및 수도권 집값 상승세가 전국권으로 번지자, 서울시와 함께 주택공급 대책을 내놓았다. 전문가들은 수요억제책에서 공급확대책으로 돌아선 방향 전환을 긍정적으로 평가했다. 다만, 관건은 입주까지의 속도다. 시장 가격 안정화는 공급 발표가 아닌, 공급 효과로 입증되기 때문이다.

▶규제 풀어 공공재건축 7만호, 서울 ‘직주근접’에서 공급=8·4 공급 대책은 서울 권역의 공급 확대를 담고 있다. 서울 아파트 층고 제한을 35층에서 50층으로 완화하고, 정비사업 내에서의 용적률을 300~500%까지 풀어 더 지어진 부분을 공공임대나 공공분양으로 확대하겠다는 내용이다.

주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율을 높이고 공원 등의 기부채납을 완화하기로 했다. 서울시 전체의 준주거지역은 1331만 ㎡ 규모로, 이 가운데 은평구가 100만㎡로 규모가 가장 크다. 일단 전문가들은 정책 방향이 공급확대로 돌아선 것을 긍정적으로 평가했다. 정부가 시장의 요구에 귀기울여 정책에서 공급 비중을 키워 불안을 달랠 수 있다는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주택시장 안정은 수요조절과 공급확대를 병행해야 효과적인데, 시장에 공급확대 신호를 보냈다”면서 “30~40대 맞벌이가 선호하는 도심이나 강남 인근 용적률 상향으로 직주근접형 주택을 많이 짓도록 한 게 특징이다”고 말했다.

▶서울 600만 ‘청약대기’ 수요 숨통 트일까…해당 지역 문턱도 낮춰야=한국감정원 청약홈에 따르면 서울 지역 청약통장 가입자수는 지난달 말 기준 602만3124명으로, 전월보다 2만 여명이 늘었다. 600만명을 넘은 것은 처음이다. 사상 최고 수준인 청약 대기 수요는 주택 공급이 반가울 수 밖에 없다.

문제는 청약을 기다리는 동안의 주거 문제다. 정부는 청약 시장 과열을 식히기 위해 해당지역 우선 공급의 문턱을 높였다. 실거주 요건을 1년에서 2년으로 상향했는데, 이렇게 되면 서울에 살아야 하는 임대차 수요만 더 늘어나게 된다.

시장에선 공급과 더불어 청약 규제 완화를 이야기 한다. 글로벌 금융위기 등 경제 위기를 제외하고 서울 집값을 ‘공급’으로 잡았던 1기 신도시 분양을 되짚어보면 더욱 그렇다. 당시 일산과 분당 등에서의 분양 물량도 28만가구로 압도적이었지만 인구분산효과도 컸다. 특히 강남 집값을 내렸던 분당은 입주가구의 73%가 서울에서 왔다. 지금과 같은 청약 제도 아래라면 분당에 2년을 실거주해야만 가능한 일이다.

지난해 과천 지식정보타운 청약을 받기 위해 위장전입 단속까지 나섰던 것을 감안하면, 거주 비용을 줄이기 위해서라도 해당 지역 우선 공급 문턱을 낮출 필요가 있다는 지적이다.

▶공공임대·공공분양...재건축 조합이 이를 따라올 지 관심=무엇보다 중요한 것은 속도다. 서울을 둘러싼 위례 등 2기신도시는 아직도 분양을 끝내지 못했다. 2005년 발표 후 2010년 사전 분양을 하고, 올해 말 기반시설 설치를 끝내는 사업준공을 하는 것을 감안하면 이미 16년이 걸렸다.

공공 이름을 붙인 재건축은 속도가 더 더뎌질 수 있다. 재건축은 민간 조합 사업으로, 사업성 제고 및 조합사정에 따라 주택 공급 속도를 예상하기 어렵다.

기존 주택을 허물고 다시 짓는 사업이어서 주택공급 확대에 한계가 있다는 지적을 피하기 위해 용적률을 500%까지 높여 주택 공급량을 늘렸지만, 늘어난 물량의 1/4은 공공임대로 1/4은 공공분양으로 공급해야만 한다. 재개발 사업에만 의무화됐던 임대주택을 재건축 사업으로 확대할 시, 여의도나 용산, 강남 등 사업성이 높은 재건축 조합이 이를 따라오지 않을 것이라는 의견도 나온다.

한편 서울 유휴지를 통한 신규택지 발굴은 3만3000호로 공급이 예상되고 있다. 보상절차가 없어 저렴하게 대량으로 빨리 공급할 수 있는 가장 유력한 방안이다. 태릉골프장(1만호)을 비롯해 상암 DMC등 공공기관 유휴부지에서의 공급안이 가장 빠른 속도를 낼 것으로 보인다.

성연진 기자

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