[헤럴드경제=양영경 기자] 당정이 ‘임대차 3법’(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권) 도입에 속도를 낸 가운데 시행 방식 등을 두고 혼란이 더 커지는 양상이다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 당장 내달 적용을 바라보는 반면, 이를 원활하게 작동하게 할 전월세신고제는 내년 6월은 돼야 도입된다. 세부 내용을 정하는 과정에서도 집주인(임대인)의 재산권과 세입자(임차인)의 주거권이 충돌하고 있다.

서울 강남구 대치동 인근 공인중개업소의 모습 [헤럴드경제DB]

29일 국회와 국토교통부에 따르면 박상혁 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 전날 국토교통위원회를 통과해 법제사법위원회로 넘어갔다. 개정안은 전월세 거래도 매매 거래처럼 30일 이내 관할 지자체에 계약사항을 신고하도록 하는 내용이 골자다. 구체적인 신고 내용은 시행령에 담긴다.

당초 당정은 법안 공포 후 즉시 시행한다는 방침이었지만, 시행령 등 하위입법과 임대차 신고 시스템 구축에 드는 시간을 고려해달라는 국토부 요청을 반영해 내년 6월부터 적용하기로 했다. 임대차 시장 현황 파악을 가능케 하는 전월세 신고제는 임대차 3법 시행의 기반으로 여겨졌으나 정작 시행시기는 가장 뒤로 밀린 것이다.

현재 임대차 3법은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 번 계약(2년)을 연장할 수 있게 하는 ‘2+2’ 안으로 추진되고 있다. 계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전의 5%를 못 넘기게 하되, 지방자치단체가 5% 내에서 상한을 만들면 이를 따르는 내용으로 정리된다.

지자체가 5% 안에서 유연하게 대응하려면 명확한 통계가 필요하지만, 1년간은 일단 시행하고 보자는 식이 될 수 있다는 게 전문가들의 시각이다. 신규로 임대차 시장에 진입하는 사람들의 혼란이 커질 수 있다는 관측도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차 시장을 명확하게 반영하려면 실거래 전수가 밑바탕이 돼야 한다”면서 “전월세 신고제가 본격적으로 시행되기 전까지는 지자체들도 정부가 정해놓은 상한에 맞춰 움직일 가능성이 크다”고 말했다.

임대차 3법 시행 방식이나 예외 인정 범위 등 세부 내용을 정하는 과정에서 논란이 되는 부분도 있다.

당정은 집주인의 실거주를 계약갱신 거절 사유로 인정하되 이를 악용하는 것을 막기 위해 법정손해배상청구제도, 의무거주기간 부여, 실거주 입증 등을 검토하고 있다. 집주인의 재산권 및 거주이전의 자유와 세입자의 주거권 사이에서 어떻게 균형을 맞추느냐가 관건이다.

익명을 요구한 업계의 한 전문가는 “집주인도 실거주도 거주이전의 자유를 침해할 수 있다는 지적을 고려한 것인데, 이제 와 어떻게 거주하라고 정해주는 것도 앞뒤가 맞지 않는다”고 했다.

임대차 3법을 도입하는 과정에서 시장이 더 혼란스러워졌다는 비판도 피해갈 수 없다. 올 들어 서울을 비롯한 수도권에서는 청약 대기와 학군 이동, 정비사업 이주 등으로 전세 수요가 끊이지 않고 있다. 부동산 규제로 집주인의 실거주 의무가 강화된 데다 보유세 부담을 덜기 위한 반전세·월세 전환이 늘면서 거래 가능한 매물이 줄어든 상황이다. 여기에 임대차 3법이 시행되기 전 보증금을 올려 받으려는 움직임이 이어지며 전셋값이 치솟고 있다.

집주인들이 현 세입자에게 4년 간 주거안정을 보장하는 대신 새로운 세입자에게 임대료를 대폭 올려받을 것이라는 전망도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “취지는 공감하나 4년 뒤 급등한 전셋값은 누가 어떻게 책임질 것인지에 대한 의문이 커진 상황”이라고 말했다.

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