정부가 또다시 고강도 부동산 규제 대책을 내놓을 계획인가 보다. 이르면 17일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 녹실회의(관계장관회의)를 연후 바로 발표한다는 이야기도 있고, 실무 검토를 거쳐 18일 발표할 수 있다는 정부 관계자 관측도 전해진다. 홍 부총리가 지난 11일 비상경제 중앙대책본부에서 “(주택시장에 대해) 경각심을 갖고 예의점검 중”이라고 언급한 지, 일주일도 지나지 않은 시점이다.

문재인 정부의 21번째 부동산 대책이 될 이번 발표는 너무나도 예측 가능하다는 게 약점이다. 조정대상지역을 확대하고, ‘갭투자’를 막을 방안이 담길 것이란 전망이다. 시장에선 진작부터 집값이 뛰면 나올 대책이라고 예측했던 딱 그 방향이다.

벌써 조정대상지역으로 새로 묶을 후보지로 인천과 경기 군포, 안산, 대전 등이 거론된다. 갭투자를 막기 위해 양도소득세 비과세 요건을 강화할 것이란 뉴스도 솔솔 흘러나온다. 현재 조정대상지역에선 주택(1주택자 기준)을 2년 이상 보유하고 거주까지 해야 양도세를 내지 않는데, 이 기간을 더 늘릴 수 있다고 한다.

이번 대책을 통해 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 확고하다는 점은 다시 한번 인정할 수밖에 없을 것이다. 올 들어 내내 하락하던 서울 아파트값은 월간 기준으로 지난달 겨우 0% 변동률로 하락세를 멈췄고, 주간 기준으론 지난주(6월 8일 기준) 처음 상승세로 돌아섰다. 기껏해야 한 주 올랐다고 부동산 종합대책을 내놓는 형국이다. 사실 이건 수치일 뿐이고 정부가 느끼는 상황은 그만큼 심각하다는 방증일 것이다.

이번 대책은 그 자체로 주택시장이 안정됐다고 강조해 온 정부가 사실 얼마나 불안해하는지 시인하는 것과 다르지 않다. 실제 정부가 주택 시장 상승세를 전망한 것과 다르지 않으니 지금 무조건 집을 사야 한다고 조언하는 전문가가 꽤 많다.

부동산 규제 효과에 대한 시각은 제각각이다. 집값이 폭등하는 걸 그나마 이 정도로 유지하는 게 규제 덕이라는 분석도 있고, 반대로 규제 때문에 집값이 더 뛰고 있다는 해석도 있다.

어떤 해석이 옳은지 따지기 전에 일단 시장에 주택 수요가 살아 있다는 점은 인정해야 한다. 새 아파트 분양 시장에서 분양가가 조금만 싸도 100대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 수만명씩 몰리고, 경매시장에서 주택 평균 낙찰가율이 100%를 넘나드는 건, 집값 하락기엔 나타나지 않는 현상이다.

부글부글 끓는 주택 수요를 규제로 막으면, 일시적으로 거래가 일어나지 않는 ‘소강’ 국면에 접어들 것이다. 하지만 그 이후 반등의 폭은 더 커질 수밖에 없다. 과거 노무현 정부 때와 문재인 정부 들어 스무 번이 넘는 정책을 거치면서 무수히 봐온 현상이다.

근본적인 해결책이 없는 규제 대책은 또 다른 규제를 낳고, 다시 규제를 만든다. 주택 수요를 억누르면 시장은 늘 방법을 찾기 때문이다. 하고 싶은데 하지 말라면 더 하고 싶은 법이다. 주택 수요를 억누를 방법만 찾지 말고, 해소할 방안도 마련해 줘야 한다.