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  • 집 규제 강할수록…전세·월세만 뛴다

  • 보유세 부담 급등에 반전세 확산
    저금리에 월세 전환도 급증
    3월 강남구 반전세 비중 14%
    전세 수요 증가·매물 부족 현상
    “내년도 공급부족…전세난 심화”
  • 기사입력 2020-04-03 11:05
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“보유세 증가, 대출규제 등으로 전세 물건을 반전세로 돌리려는 집주인이 많아졌어요. 그래서 강남 지역의 전세 매물이 줄고 전셋값도 오르고 있는 겁니다.” (서울 강남구 대치동 A중개업소 대표)

지난해 12·16 부동산 대책에 따른 대출규제와 보유세(재산세+종합부동산세) 부담 등으로 전세보증금에 월세를 추가로 내는 ‘반전세’(준전세·보증금이 월세액의 240배 초과)가 확산하고 있다. 지난달 공시지가 상승 발표로 보유세 부담이 더욱 커지자 집주인들이 월세를 받아 늘어난 세금을 충당하려는 움직임을 보이고 있다.

집주인 실거주 요건 강화 등 정부 규제로 분양받은 아파트를 전세로 내놓지 않고 직접 입주하는 경우도 늘어 전세 매물은 감소하고 있다. 내년 입주물량도 반토막날 것으로 예상되면서 전세난이 더 악화할 것이라는 잿빛 전망이 나온다.

▶보유세 부담에 반전세 확산=최근 서울 아파트 시장은 임대인들에게 적용되는 규제가 오히려 임차인들의 부담을 키우는 모양새다.

3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 거래된 반전세 아파트 계약건수는 이달 2일 집계 기준 699건으로 집계됐다. 전체 전·월세 거래량 6917건 중 반전세가 차지하는 비중은 10.1%로 나타났다. 반전세 비중은 지난해 12월 13.7%로 급등한 뒤 지난달까지 매달 10%대가 이어지고 있다.

서울 강남구의 경우에는 반전세 비중이 올 2월 15.4%, 지난달 14%를 기록하면서 서울 전체 비중보다 상당히 높게 나타났다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “집으로 수익을 창출하려다 보니 월세가 증가하는 행태가 나타나고 있다”며 “향후 반전세가 더욱 확산하면 세입자들의 부담이 늘어날 수 밖에 없다”고 설명했다.

기준금리도 0%대로 떨어져 임대인이 이자 수익을 기대하기 어려워진 점도 반전세·월세를 늘리는 이유 중 하나다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 금융·주택 시장이 위축되면서 전세금으로 받은 목돈을 투자할 곳이 마땅찮은 상황이다.

서초구 반포동 반포자이 전용면적 85㎡는 지난달 30일 14억5000만원에 전세 계약이 이뤄졌다. 한 두달 새 2억원 정도 상승한 것이다. 지난달 25일에는 8억원·170만원의 반전세 거래도 신고됐다.

반포동 한 공인중개사는 “수억원에 달하는 전세금의 이자 수익을 기대할 수 없고 다른 곳에 투자하기도 힘들어졌다”며 “저금리 상황에서 월세 전환을 고민하는 집주인들의 문의가 많다”고 전했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시중금리가 낮아지면서 임대차 시장은 전세에서 반전세나 월세로 속속 전환되는 등 전세 소멸이 빨라질 것”이라고 설명했다.

▶전세 수요 증가…전셋값 상승 우려 커져=월세 수익을 원하는 집주인 증가 등으로 전세 공급은 감소하는 가운데 전세를 원하는 수요는 늘어나고 있다. 최근 주택가격이 하락할 것이라는 기대심리로 매매 수요가 위축되면서 대신 전세에 눌러앉는 이들이 많아지는 분위기다.

서울 강남권 주요 아파트의 호가 하락이 뚜렷한 가운데 지난달 초순까지 정부 규제로 인한 풍선효과가 나타났던 서울 강북과 수도권 일대도 최근 들어 거래가 줄면서 가격 상승세를 멈춘 곳이 많다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 “매수 예정자의 경우만 봤을 때 가격 하락에 대한 우려로 시장을 관망하게 되면 계속 임차 수요로 남아 전셋값 상승에 영향을 끼칠 수 있다”고 강조했다.

3일 한국감정원에 따르면 이번주 서울 아파트 전셋값은 0.03% 상승했다. 지난주까지도 6주째 0.04%를 유지했다. 강남구 전셋값은 0.05% 상승했으며 서초구와 송파구도 각각 0.03%, 0.01% 오르며 상승세를 이어갔다. 한국감정원은 신축 및 역세권 인기 대단지, 상대적으로 그간 상승폭 낮았던 단지 위주로 매물 부족현상을 보이며 상승했다고 설명했다.

내년에는 올해보다 입주 물량이 급감하면서 시중에 풀릴 전세 물건도 감소해 전셋값 상승이 불가피할 전망이다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 입주할 예정으로, 올해 입주 물량(4만2173가구)의 55.1%에 그칠 것으로 보인다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “시장에 전세물건이 줄어들 요인들이 많아 서울 전세난은 갈수록 심화될 수 밖에 없다”며 “최근에는 1순위 지역우선 거주자격도 1년에서 2년 이상으로 강화돼 유망 아파트 분양을 받기 위해 세입자로 거주하려는 이들이 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다. 민상식 기자

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