서울시가 특별건축구역 내 재건축·재개발 아파트의 특화설계 허용 여부와 관련 “불가하다”는 입장을 재차 강조했다. 지난 21일 검찰이 서울 용산구 한남동 한남3구역 재개발 입찰 참여 건설사들에 대해 불기소 처분을 결정한 직후 나온 발언이다.

서울시가 강경 기조를 유지하면서 향후 다시 시작되는 입찰 수주전에서 건설사 간의 차별화 경쟁 역시 상당 부분 제한될 것으로 전망된다.

서울시 고위 관계자는 이날 헤럴드경제와 만난 자리에서 “특화·혁신설계를 허용할 경우 추가되는 비용은 결국 고스란히 조합원 부담으로 전가될 우려가 크다”면서 “앞으로도 특별건축구역 내에서 이 같은 설계 변경을 허용하지 않을 것”이라고 말했다.

특화·혁신설계는 기존 건축심의 내용에서 사업비 10% 이상을 바꿀 수 있도록 허용하는 것으로 단지 고급화의 출발점으로 통한다.

하지만 지난 2017년 강남권 재건축 수주전 등에서 시공사들이 과도하게 설계변경을 제안하고, 이로 인해 공사비가 부풀려지고 조합과의 갈등이 커지는 일 등이 반복되면서 서울시는 지난해 5월말부터 ‘공공지원 시공사 선정 기준’ 등을 개정해 특화설계안 허용에 제동을 건 바 있다.

이에 따라 정비업계에서는 오는 2월부터 재개되는 한남3구역 수주전에서 현대건설·GS건설·대림산업 등 3사 모두 기존에 제안했던 혁신설계안을 철회하고 대안설계로만 경쟁할 가능성이 높다고 전망하고 있다.

대안설계의 경우 사업비의 10% 범위 이내의 경미한 변경만 허용하는 것으로, 기존의 동 배치 등은 그대로 유지되기 때문에 건설사 입장에서는 차별화 지점을 찾아내기가 쉽지 않다. 고급 마감재나 해외 주방시설 등 일부 한정된 범위 내에서만 경쟁이 일어날 공산이 크다.

대형건설사 한 관계자는 “한남3구역 조합이 재입찰을 하겠다고 한 만큼 (3사가) 기존의 입찰제안서를 그대로 들고가는 것은 어려울 것”이라며 “인허가 문제로 또 같은 어려움을 겪는 것보다는 ‘이번에는 걸릴 것 없이 가자’는 생각을 할 가능성이 높다”고 귀띔했다.

하지만 좋은 시공 조건과 차별화한 주거 환경을 원하고 있는 조합원들의 ‘높아진 눈높이’를 감안하면 “과도한 제한이 오히려 조합원들의 선택의 자유를 제한하고 반감만 크게 할 수 있다”는 지적도 제기된다. 재건축초과이익환수제 적용으로 주요 정비사업조합들이 공사 원가를 높이는 대신 부과되는 부담금을 낮추는 방안을 적극 고려하는 상황과도 배치된다는 의견도 있다.

또한 현재와 규제 일변도의 정책이 유지할 경우 장기적으로 도시 경쟁력이 저하될 수 있다는 우려도 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “인천 송도신도시만 봐도 도시 미관을 위해 모든 신축건물이 기존 건물과 달라야 건축허가를 내주고 있다”며 “서울도 국제도시 위상에 걸맞게 특화설계를 적극적으로 허용할 필요가 있다”고 밝혔다.

그는 “(특화설계 허용으로) 부동산 가격이 오른다고 해도 한시적인 것이고, 결국 장기적으로 공급과 수요 원리에 의해 해결될 수 있다”고 덧붙였다.

양대근 기자