독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩 전경 [쿠시먼앤드웨이크필드 홈페이지 갈무리]

[헤럴드경제=최준선 기자] 최근 해외 부동산 투자를 적극 확대하고 있는 국내 증권·운용 업계에서 독일의 취득세 제도 개편이 화두로 떠오르고 있다. 부동산 투자 기구의 지분을 95% 미만으로 유지할 경우 3.5~6.5%에 달하는 취득세를 면제받을 수 있었지만, 면제 요건을 강화하는 법안이 내년부터 시행될 전망이기 때문이다. 예비 매수자들이 느낄 부담이 늘어나는 탓에, 국내 투자자들의 투자회수(엑시트) 또한 부정적 영향을 받을 것으로 예상된다.

9일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 부동산금융 관계자들은 상업용 부동산 취득세(real estate transfer tax·RETT) 면제 요건 강화를 골자로 하는 독일 현지 법안이 늦어도 내년 하반기에는 시행될 것으로 예상하고 있다. 관련 법안이 내년 1월 1일 발효 일정으로 제출돼 있지만, 약 반 년 정도 시행 시기가 조율될 것이라는 게 현지 상황에 대한 업계의 판단이다.

독일 현행법은 부동산 투자자가 제3자의 참여를 통해 부동산 투자 기구의 지분을 95% 미만으로 떨어트리고 이같은 지분 구조를 5년 이상 유지할 경우, 지역에 따라 3.5~6.5% 수준인 RETT를 면제해주고 있다. 그러나 관련법이 개정되면, 90% 미만 지분을 10년 이상 유지해야 RETT를 피할 수 있다. 이익 차원에서 큰 양보 없이도 취득세를 면제받을 수 있었던 기존 구조를 더 이상 활용할 수 없게 된 것은 물론 제3자에 대한 통제 부담까지 더해진 것이다.

부동산금융 업계의 한 조세 전문가는 "관행으로 자리잡은 기존 자산 매입 구조와 비교해 이익은 줄어들고 관리 부담은 늘어나게 됐다"며 "매수 수요가 위축될 것이라는 우려 때문에 법 적용 이전에 자산을 매각하려는 움직임이 이어질 수 있다"고 말했다.

실제 미래에셋자산운용은 지난 6월(프랑크푸르트 오피스 빌딩 T8)과 이달 초(독일 쾰른 시청사) 독일 부동산 자산을 잇따라 매각하는 등 처분을 서두르는 모습이다. 특히 T8의 경우 지난 2017년 인수 후 2년밖에 시간이 흐르지 않았다는 점에서 매각 결정에 제도 변화에 대한 우려가 작용했을 것으로 평가된다.

업계의 우려는 독일 부동산 가운데 아직 매각되지 않은 자산을 향하고 있다. 내년 상반기까지 엑시트 물량이 시장에 쏟아질 경우 기대했던 것보다 낮은 시세 차익을 거둘 수 있다. 특히 지난 2016, 2017년에는 국내 투자자들이 일제히 독일 시장에 몰리면서 투자 규모가 각각 2조원, 3조원에 달했는데, 인수 3~4년차에 접어든 해당 물량들이 한꺼번에 매물로 나올 수 있다는 경고음이 나온다.

특히 재매각(셀다운)을 고려하고 매입했지만 아직 미매각 상태인 자산들은 예상치 못했던 제도 변화 영향까지 감당해야 할 것으로 보인다. 지난 2018년 이지스자산운용이 하나금융투자와 손잡고 인수한 프랑크푸르트 트리아논 빌딩이 대표적 사례다. 3750억원에 달하는 지분(에쿼티) 투자금을 공모로 조달하려 했으나 현재 약 1800억원 규모가 미매각 상태로 남아 있는 것으로 알려졌다. 지난달 하나금융투자가 인수한 프랑크푸르트 공항 연결 상업시설 '더스퀘어' 역시 아직 셀다운이 진행 중이다.

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