최규현 나이트프랭크 코리아 대표 [박해묵 기자/mook@heraldcorp.com]

[헤럴드경제=최준선 기자] "현재 자산의 가격이 적당한지, 또 원하는 때에 엑시트(투자금 회수)할 수 있을지, 이 두 가지가 핵심이거든요. 하지만 환프리미엄 등 수익률에 기여하는 부수적 요소들이 본질을 가리고 있는 듯합니다."

최규현 나이트프랭크코리아 대표는 최근 헤럴드경제와 만나 해외 부동산 투자시 투자자들이 주의해야 할 요인에 대해 이처럼 답했다. 투자자 입장에서는 특정 지역에서 경쟁사가 높은 수익률을 예상하며 투자한 사례를 보며 압박을 받거나, 당장의 환프리미엄 효과로 높아져 있는 수익률에 흔들리기 쉽다. 하지만 부동산 투자는 최소 3년 이상의 장기 투자가 필요한 영역이다. 자산 자체의 가격과 임대 안정성에 기반한 자본환원율(자산가격 대비 소득의 비율, 캡레이트), 해당 지역의 경제 사정과 이에 따른 수요공급 등 '기본'에 보다 집중해야 한다는 게 최 대표의 진단이다.

나이트프랭크는 1869년 영국에서 설립된 글로벌 종합 부동산 자문사다. 전 세계 60여개 국가에 523개 지사를 두고 1만8000여명 직원을 보유하고 있으며, 비상장사 중에서는 규모가 가장 크다. 특히 영미권과 유럽 지역에서 두각을 드러내고 있으며, 물류와 주거(레지던셜)자산 투자자문에 강점을 보여 왔다는 평가다. 비교적 최근에서야 국내 시장에 진출해 그간 국내 투자자의 해외 부동산 투자(아웃바운드) 위주로 서비스를 제공해 왔지만, 최근에는 싱가포르와 홍콩 등 해외 투자자의 국내 부동산 투자에도 다양한 자문을 하며 영향력을 확대하고 있다.

최규현 나이트프랭크 코리아 대표는 "환프리미엄 등 수익률에 기여하는 부수적 요소들이 부동산 투자의 본질을 가리고 있는 듯하다"며 자산 가격과 유동성 등에 보다 집중할 필요가 있다고 조언했다. [박해묵 기자/mook@heraldcorp.com]

최 대표가 자산의 본질에 보다 집중할 것을 조언한 것은 글로벌 금리 환경 등 거시적 변수와도 관련이 깊다. 그는 "내년 이후로는 시장의 불확실성을 높여 놓았던 미중 무역분쟁과 영국의 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 문제가 어떤 방향으로든 안정화 단계에 들어설 것"이라고 내다봤다. 이 경우 금리는 상승 추세로 돌아설 것이고, 그로 인해 자산 수익률이 떨어지면 기관투자자들도 기대 수익률을 낮출 수밖에 없다. 최 대표는 "수요공급 등 본질적 측면에서 유망한 자산들은 이미 자산가격이 높아져 있어 투자에서 배제되는 경우가 잦은데, '비싸다'는 판단을 내리기 앞서 보다 입체적으로 살펴볼 필요가 있다"며 "지금의 초저금리 환경이 정상화되고 기대수익률이 하향조정될 경우를 생각하면, 오히려 지금 가격이 싸게 느껴질 수 있기 때문"이라고 말했다.

실제 현재 영국 런던 시티 오피스의 캡레이트는 4%대 초반 수준으로, 3%대를 보이고 있는 유럽 주요 도시와 비교해 가격 측면의 매력도가 높게 평가되고 있다. 그러나 2008년 금융위기 직후 안정화 추세에 접어들면서 7%에서 5~6대%로 캡레이트가 떨어졌을 당시, 런던은 유럽에서 가장 비싼 지역 중 한 곳이었다. 5~6% 수익률에도 가장 비싸게 느껴졌던 지역이 10년이 지난 지금에는 4% 수익률에도 가장 싼 지역으로 평가받고 있는 것이다.

부동산 투자의 기대수익률이 전반적으로 낮아지는 형국이지만, 한편에서는 '그럼에도 높은 수익을 기대할 만한 대안적 자산'에 대한 관심이 높아질 것이라고 최 대표는 전망했다. 인구구조 변화로 주목받고 있는 임대주택(멀티패밀리)이나 이커머스 시장 확대의 수혜를 받고 있는 물류자산이 대표적이다. 최 대표는 "오피스보다는 멀티패밀리나 물류에 관심 갖는 기관투자자들이 많아지고 있고, 증권사들의 관심 또한 높아지고 있다"며 "선매입 등 그간 한국에서 소화하지 못했던 복잡한 구조와 그에 따른 높은 기대수익을 시도하는 사례들도 늘어날 것"이라고 전망했다.

한편 나이트프랭크코리아는 개인 자산가들을 대상으로 하는 해외 부동산 투자 자문에 공을 들이면서 경쟁 자문사들과의 차별화에 나서고 있다. 올들어 하나은행 등 국내 주요 은행과 투자자문 서비스 업무협약을 맺었고, 현재 리테일 기반이 탄탄한 대형 증권사들과도 협의 중이다. 부동산 특화 자문을 원하는 고객 수요를 충족시키려는 은행 및 증권사와 고객 접근성을 높이려는 나이트프랭크가 '윈윈'을 꾀하는 차원이다. 최 대표는 "해외 부동산 투자와 관련한 잡음이 지속되면서 신중함이 보다 요구되고 있지만, 투자 기회를 찾는 개인 사모 자금이 줄어들진 않을 것으로 보인다"며 "개인에게 투자건을 소개하거나 자문할 때는 신중을 기해 잡음이 없는 양질의 자산을 소개할 것"이라고 말했다.

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