재건축 초과이익환수제 첫 부과 대상으로 유력한 서울 서초구 반포현대가 본격 분양에 들어간다. 분양가가 당초 예상보다 더 올라 재건축 부담금도 더 오를 전망이다. 이 아파트가 준공되는 내년 7월 부담금 징수 논의가 본격화될 것으로 보인다.

20일 분양업계에 따르면 반포현대 재건축 조합은 오는 26일 이 아파트의 시공사인 동부건설 인터넷 분양 홈페이지를 통해 일반분양 신청을 받는다. 전용면적 82㎡ 10가구(우선분양 2가구 제외)가 분양된다. 새로 지어지는 아파트의 이름은 ‘반포 센트레빌’이다.

이 아파트는 분양물량이 20가구 미만이기 때문에 일반적 청약 자격이나 절차를 필요로 하지 않는 임의 분양 방식으로 공급된다. 금융결재원 아파트투유 홈페이지를 통하지 않는 것도 그 때문이다. 수도권 거주 19세 이상이면 1명당 1건씩 청약할 수 있으며, 가점제가 적용되지 않기 때문에 청약통장이 필요 없고 다주택자도 청약할 수 있다. 소위 ‘줍줍’이라 불리는 미계약 잔여가구 분양과 유사하다.

분양가는 층에 따라 15억9900만~18억1200만원으로 책정됐다. 분양 물량이 적어 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 받지 않아도 돼 분양가가 높게 잡혔다.

분양가가 높다는 것은 이 단지의 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금이 더 올라갈 수 있다는 것을 의미한다. 지난해 서초구청은 이 단지의 조합원 1인당 예상 재건축 부담금이 1억3569만원이 될 것이라고 산정해 통지했다. 당시 예상보다 16배 높은 금액이라며 과다 책정된 것 아니냐는 의혹이 일었으나, 오히려 더 올라갈 수 있는 상황이다.

재건축 부담금은 사업이 끝난 시점(준공 시점)의 단지 전체 주택 가액에서 사업이 시작하는 시점 주택 가액을 뺀 뒤, 주변 집값 상승 정도를 고려한 정상적인 집값 상승분도 뺀 나머지 이익을 초과이익으로 보고, 그 중 일정 비율을 징수한다. 분양가가 올라가면 사업이 끝난 시점의 단지 전체 주택 가액이 올라가게 된다. 부담금 통보 당시 서초구청은 이 단지의 일반분양수익이 총 162억원이 될 것이라고 예상했는데, 이번에 결정된 10가구의 실제 분양수익은 167억원이다. 우선분양 2가구를 더하면 분양수익은 200억원 수준으로 늘어난다.

시장 상황 변화도 재건축 부담금을 올리는 방향으로 기여할 가능성이 높다. 정부가 분양가 상한제를 민간택지에까지 확대 적용하겠다고 발표한 이후 새 아파트 공급이 부족해질 것으로 예상돼 신축 가격은 뛰고 있다. 김성훈 기자/paq@